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房產過戶大概多少錢？上周新房住宅量漲價穩二手住宅過戶量微抬頭

132****3869 | 回答4次 | 2019-11-22 00:00:00

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186****6244 2019-11-22 00:00:00
" 近期，融創中國宣布將收購萬達旗下13個文旅項目和76家酒店引關注。根據雙方約定，萬達需要在8月初準備好交易資產的過戶轉讓所需手續。新京報記者發現，雙方的部分交易標的“萬達城”早在今年6月就已經產生工商變動，截至7月13日，萬達旗下位于無錫、南昌、桂林、合肥、重慶5家公司注冊資本、經營范圍等工商信息發生變動。多家“萬達城”近期變更工商信息據融創中國此前披露的交易信息，融創房地產(融創全資子公司)將收購萬達旗下的含西雙版納、南昌、合肥、哈爾濱、無錫、青島、廣州、成都、重慶、桂林、濟南、昆明、海口13個地方的萬達文旅項目，收購寧波萬達索菲特酒店、青島萬達艾美酒店等76家酒店項目。新京報記者7月13日通過天眼查發現，萬達旗下位于無錫、南昌、桂林、合肥、重慶5家公司，6月以來的注冊資本、經營范圍等內容發生變動。6月7日，無錫萬達城投資有限公司的注冊資本、法定代表人、經營范圍均發生變更。法定代表人由此前的丁本錫變更為齊界，注冊資本由原來的40億元降低至5億元。經營范圍上也在原本的“房地產開發經營”基礎上增加了“文化旅游項目的開發、經營”。此外，南昌萬達城投資有限公司6月9日在經營范圍中增加“室內外裝修裝飾工程”。7月11日，也就是融創發布收購信息后的第二天，桂林萬達城投資有限公司、合肥萬達城投資有限公司就對注冊資金、資金數額等項目進行變更，由5億元注冊資本分別增加至15億元、20億元，合肥萬達城投資有限公司還在經營上增加了部分業務。7月12日，重慶萬達城投資有限公司也變更工商信息，注冊資本由原本的5億元增加至30億元，經營范圍上特意增加“房地產開發(憑資質證執業)”。而6月剛剛變動工商信息的無錫萬達城投資有限公司，注冊資本又再次增加至40億元。按照約定，雙方簽署合同當日，融創需要向萬達支付人民幣25億元定金，截止到7月31日，萬達要配合融創對上述項目公司和另外的76家酒店做盡職調查，并且簽署正式協議。在簽署正式協議3日內，也就是說不會晚于8月3日，萬達就必須開始準備目標酒店資產轉讓過戶所需要的所有手續，融創則盡快推動公司股東大會審批。萬達仍將管理萬達城20年 費用6.5億/年據了解，上述13個萬達文化旅游項目包括萬達文化旅游城和配套可供銷售住宅等業態的綜合地產項目，簡稱萬達城，總建筑面積合計約為5897萬平方米，其中，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。交易完成后，融創持有萬達城91%的股權，萬達持有9%的股權。即將收購的76家酒店均位于所在城市的核心地段，總房間22920個。交易完成后融創將持有上述酒店100%股權。融創在披露的收購信息中稱，融創收購萬達城后將由融創獨立營運管理，融創委派常務總經理，并負責銷售物業。萬達這邊則會委派公司總經理，并在萬達城名下設立持有物業項目部，由萬達委派項目部總經理，負責持有物業的運營。在針對萬達城的發展規劃上，新發展的萬達城文旅項目的產品定位、建設節奏、目標成本由萬達制定方案和計劃，最后由融創審批。值得注意的是，13個萬達城的管理成本由各地萬達城項目自己承擔及每個項目公司每年需要向萬達支付人民幣5000萬元的管理咨詢費，合同期限為20年。這意味著，雖然萬達城最終會屬于融創，但在前期管理上的重點還是由萬達執行，同時每年向萬達支付的管理咨詢費總額高達6.5億元。中原地產首席分析師張大偉對記者表示，對于融創來說，這13個項目的可銷售面積雖然已經達到84%，但這些項目位置偏遠，地價本身很低，能夠吸引人關注的地方也是在于有一定題材的旅游地產。“不可售的16%的旅游地產才是核心，拿下這些項目的核心是看重這種文旅題材。如果只是拿下來一賣了之，溢價率就會很低；這些核心運營好，那么周圍的可售面積價值會翻倍。”張大偉稱。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進卻表示，對于融創來說，本身在高端物業方面有投資，如果可再售資產的類似產品是銷售型的，那么后續轉手的可能性很大。“對于融創來說，類似的并購也帶來很多酒店等資產管理的業務。此類項目對于增加可售面積和提高資產管理規模等都有積極的作用，也有助于融創憑借較多的資產來進行后續新的融資。”據融創披露，此次融創與萬達項目合作完成后，未來也將繼續和大連萬達商業在其他項目上以及電影等領域進一步探討和加大合作力度。 "
145****4624 2019-11-22 00:00:00
" 能過戶、能貸款，二手房中介經紀人“牽線搭橋”雖然是商辦房，但能辦貸款；樓盤早已為購房人注冊好公司，只等過戶——在房山區綠地諾亞方舟悅公館售樓處，被稱為“商辦限購令”的“3·26新政”如同一張廢紙。2017年3月26日，北京對商辦房進行限購：新建項目不得銷售給個人，銀行方面也暫停辦理貸款。這兩年，雖然曾出現開發商為逃避限購協助購房人代辦公司問題，但伴隨住建部門嚴格執法而基本銷聲匿跡。然而記者近期連續多日調查發現，如今又有樓盤使出了更隱蔽的招數：不僅提前注冊好公司，甚至還可以辦貸款解決購房人的資金周轉問題。逃避限購辦好公司給購房人過戶總價125萬元能買一套50平方米的房子，緊挨著房山大學城地鐵站，旁邊將有房山唯一一家三甲醫院……綠地諾亞方舟悅公館售樓處里，銷售人員劉峰不斷向購房人拋出樓盤優勢。條件再誘人，也繞不過這一樓盤的天然“劣勢”：50年產權、商辦房。此前，商辦房被很多開發商包裝成“商住”。2017年本市發布3·26新政，出手對高溫不降、瘋狂炒賣的“商住”祭出限購令。按政策，個人不再能購買新建商辦房。但在綠地諾亞方舟悅公館售樓處里，這條限制已被突破。劉峰介紹，該項目由綠地集團開發，目前由另一資方介入銷售，并已經給房子注冊好了公司，每套房子都掛在不同的公司名下。“購房人簽約后，資方注冊的公司直接過戶給購房人，再由開發商配合購房人辦理正式網簽。”他說。表面上繞來繞去的招數，實際上就是為規避限購。記者注意到，商辦房限購近兩年的時間里，住建部門不斷加大執法檢查力度加以防范，但開發商依然“上有政策、下有對策”，不斷開發出新的規避措施。最早，開發商在銷售商辦房時往往采取代辦公司的方式；這一方式迅速被住建部門制止后，房山區“金隅糖＋”項目去年被發現以“沒有稅，無需注冊公司”等宣傳口徑對外銷售,以股權轉讓的方式轉讓公司,同時轉讓作為公司資產的對應商品房；而今，綠地的招數也是如出一轍，但更為隱蔽。能辦貸款質押股權只需3成首付公司過戶與轉讓只是第一步。悅公館逃避限購的關鍵還在于能辦理貸款，這也是其最大賣點。根據政策，商業、辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途；商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。既然明令禁止貸款，為何悅公館可以松開口子？“這和買商品房的房貸不一樣。”劉峰解釋，公司過戶給購房人后，房子也正式掛在了購房人擁有的公司名下，那購房人就可以用公司的名義向銀行申請質押股權獲得貸款。按照政策，這一貸款方式首付最低只有三成，甚至比普通商品房的房貸首付還低；貸款年限最長20年，略短于房貸。在北京過去和現在銷售的商辦項目中，這種貸款方式極為少見。對于貸款方式是否靠譜，劉峰直言：可以放心，已經與某知名銀行談妥貸款事宜。對于購房人來說，這一購房及貸款方式真的靠譜嗎？本市一家知名房企負責人向記者解釋，這種公司抵押貸款的方式將讓購房人面臨著更高的貸款利率，年利率一般在7%以上，直接增加月供；以公司名義購買了房產后，每年相關稅費也將近5000元；此外，未來再上市的成本和難度也都會更大。中介“幫忙”我愛我家經紀人暗中代理商辦房在推銷給無資質購房人的過程中，還有一方悄悄發揮力量。記者調查發現，在售樓處和購房人之間牽線搭橋的，正是知名中介“我愛我家”。有過看房經歷的陳先生說，最初把綠地諾亞方舟悅公館項目推薦給他的，就是我愛我家的經紀人。記者以購房人身份向我愛我家另一位經紀人咨詢房產項目時，也被推薦了同一個項目。該經紀人聲稱，這是我愛我家代理銷售的項目。無論是開發商還是中介機構，在銷售中都不能宣傳居住用途或逃避限購。擁有商辦最大存量的房山區曾啟動過為期一個月的專項整治行動，要求開發商和代理公司簽署承諾書，其中一條便是：不在售樓場所和其他媒介宣傳帶有“不限購、可注冊、豪裝、LOFT、買一層送一層”等敏感字樣，不以任何方式宣傳商辦類房屋可以用于居住，不為個人規避商辦限購代辦工商注冊登記。無獨有偶。近幾日，陳先生還接到了我愛我家經紀人張樂的推銷電話。這次也是推銷了一處低總價的商辦樓盤，位于順義南法信地鐵站旁，樓盤名為空港七號。“總價100萬元就可以買一套，4.2米層高。”對于空港七號逃避限購的措施，張樂介紹，開發商幫助購房代辦公司，1.2萬元的代辦費用中，開發商可以負責承擔1萬元；該樓盤雖然無法辦理貸款，但開發商還支持分期付款，購房時先付50%房款，之后再付50%房款。在調查過程中，我愛我家經紀人向本報記者證實，綠地諾亞方舟悅公館、空港七號等商住項目在我愛我家的對外網站上看不到，但經紀人可以在內網上看到。“現在不稱呼這種房子為‘商住房’，都叫‘商辦’。”我愛我家經紀人張樂向記者坦言，經紀人表面上不會跟購房人說“商辦房可用于居住”，但房子買回去誰又能管得了住不住。于是，限購令、承諾書也就成了表面文章。（文中中介經紀人姓名均為化名） "
136****7189 2019-11-22 00:00:00
"問大家個問題：如果把房子留給子女的話，你會選擇什么方式呢？房子過戶給子女哪種方式最合適？很多人想到的是贈與，其實并不是這樣。前段時間我們還討論過，父母過世，房子不就是獨生子女的，那么，這個問題就顯得很嚴肅了！今天就帶大家來分析一下。目前來看，房屋過戶主要分為三種方式：繼承、贈與，以及買賣。這三種不同的方式，分別面臨著不同的操作流程以及法律風險，且所要繳納的費用也各不相同。可能已經有人心里嘀咕了，什么？房子送給子女還要交錢？答案那是肯定的以及必須的。為方便計算，假設現有一套面積為90平米，市值300萬的普通住房。房產贈與稅費一覽瞧見沒，評估費＋公證費+各種稅，你想把房子送給自己的孩子，前前后后竟要花費16萬元！這還是免了營業稅和個人所得稅，因為父母的住房一般都住滿5年以上，且屬于近親屬之間的贈與，不然費用那得更多了！所以說咯，把房產送給子女，不是那么簡單哦！既然如此，繼承或許是個不錯的選擇？一般來說，子女都是父母資產的法定繼承人，可以免繳3%的契稅，這一下子就比直接贈予的方式省了9萬塊！房產繼承稅費一覽同樣，通過繼承、遺贈取得的房產都可以免收個人所得稅和營業稅，只需要支付公證費和工本費，一套300萬的住房子女繼承需繳納7萬元費用，嗯，這個方式倒是比贈與合適呢？我們接著來看最后一種，把房產賣給子女需要繳納多少費用呢？這恐怕是大家最不可能想到的方式了。大多數人的第一反應都是“不靠譜”、“忽悠人”。別急！我們再來算算。房屋買賣，二手房交易80元登記費+3萬元契稅(1%)+3000元評估費（0.1%）+230元交易費總計33835元！這！么！少！案例中3種不同的方式所產生的費用：房產買賣：33835元房產贈與：161600元房產繼承：71600元顯然把房子賣給子女是最省錢的！"

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