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20萬經濟適用房過戶費用多少？？買二手房時遇到這些情況，即使交了錢也無法過戶

133****9272 | 回答4次 | 2019-11-22 00:00:00

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135****6369 2019-11-22 00:00:00
"合同約定與限購沖突怎么辦近些年，我國房地產市場出現了過熱現象，為加強和改善房地產市場的調控，切實解決城鎮居民住房問題，國家陸續出臺了房屋限購政策。然而，接踵而來，也出現了合同約定與限購政策的沖突，而導致房屋無法辦理過戶手續，這種情況如何妥善處理，直接關乎當事人權益保護及社會安定問題。近日，筆者接待了這樣一個咨詢：姐妹倆為北京人，均住西城區。雙方根據各自生活需求，于2006年4月簽訂了《房屋互換協議書》，并實際進行了房屋互換和使用。之后，妹妹辦理了房屋過戶，姐姐卻未辦理。現姐姐要求妹妹配合去辦理房屋過戶手續，妹妹卻不愿意配合。又根據現有房屋限購政策，姐姐名下已有多處房產，不具備購房資格。問這種情況怎么辦？姐姐通過什么方式才能辦理房屋產權過戶？筆者根據對《北京市高級人民法院關于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》的理解，向這位姐姐做了解答。首先，房屋置換交易作為一種特殊形式的房屋買賣，是買和賣的雙向合同，雙方互有權利和義務。當時所簽互換合同不違反法律規定，雙方均應無條件履行。第二，北京房屋限購政策的制定，是區分各類不同情況的。法院對各類糾紛的處理也是有章可循的。現買方要求賣方辦理房屋過戶手續，賣方不配合，加之限購政策的約束，房屋產權交易中心是無法辦理的。因此，建議買方向法院提起訴訟，要求其履行合同并辦理過戶手續。第三，法院對在限購政策實施前簽訂的互換合同，且已支付對價并實際占有使用房屋多年的情形，如買受人要求繼續履行合同并辦理房屋過戶登記的請求，是支持的。 "
145****4748 2019-11-22 00:00:00
"李老太太6年前將家里的房子以1萬元的價格賣給了孫女并辦完了過戶手續。6年后，老伴兒以自己不知情為由提起訴訟，要求確認當年祖孫簽訂的房屋買賣合同無效。記者今日獲悉，西城法院判決李老太太無權單方處分夫妻共有財產，判決祖孫簽訂的房屋買賣合同無效。李老太太和老伴兒張大爺在西城區有套房產，取得產權后就登記在李老太太名下。2012年6月，李老太太與孫女簽訂房屋買賣合同，約定以1萬元的價格將房子賣給孫女。實際上，說是買賣，實為贈與。合同中對于過戶時間、房屋的交付、房款的給付、違約責任等都沒有做出約定。孫女也沒給奶奶1萬元購房款。接著，二人辦理了房屋過戶手續。6年后，張大爺到西城法院起訴，要求確認老伴兒與孫女簽訂的房屋買賣合同無效。張大爺說，老伴兒在將房屋過戶給孫女前，他本人并不知曉，房子是他們夫妻的共同財產，老伴兒與孫女簽訂的買賣合同侵犯了他的合法權益。把房子給孫女這么大的事，難道一家人都沒商量過嗎？李老太太在法庭上說，自己過戶房子給孫女事先確實沒告訴老伴兒。當時聽人說今后交高額房產稅，就把房子過戶給了孫女，事后才知道是子虛烏有。不過，得到房子的孫女卻不這么說。按照孫女的說法，奶奶有一兒一女兩個孩子，她曾提出財產分配方案，一套房子和40萬元，子女二人各選其一。后來考慮到女兒已經有幾套房了，所以就把房子給了兒子，并過戶到孫女名下。另外40萬元給了女兒。后來老太太的女兒把錢退了回來，可孫女卻沒打算把房子還給奶奶。孫女說，財產分配和房產過戶的事，爺爺都是知情的。但是，經過法院調查，李老太太去辦理房屋買賣手續時，老伴兒確實沒有一起前往。而且在接受房屋登記部門的問詢時，李老太太還表示房子沒有共有人，單獨與孫女簽訂合同。法院認為，李老太太對房屋進行處分時，并未征得作為共同共有人的張大爺的同意，屬于無權處分行為，因此判決李老太太與孫女在6年前簽訂的房屋買賣合同無效。記者在采訪中發現，老人將夫妻共有的房產單獨處分，或者在配偶去世后沒有進行過繼承的情況下，就一人做主，將房產贈與或超低價賣給個別子女的情況很多見，常常引發家庭矛盾和訴訟。法官介紹說，夫妻一方處分共有財產時，一定要征得對方的同意。比如，夫妻一方將共同的房產贈與給某一個子女，首先要征得配偶的同意；如果配偶去世了，沒有立遺囑，遺產沒有進行過繼承，從法律上來講，其他繼承人就成了房產的共有人，還要征求他們的認可。如果沒有經過共有人同意或事后追認，就會構成無權處分的問題，其他共有人可以來主張權利。 "
137****7314 2019-11-22 00:00:00
"家住福田香蜜湖竹林花園的陳大媽，最近張羅著把自己的房產過戶到女兒名下。因為外孫即將面臨小升初，而她女兒、女婿買的新房，周邊沒有好學校。為了讓外孫順利進入紅嶺中學，便出此下策。讓她沒想到的是，以贈送的方式過戶給女兒，竟要比賣房給女兒多交約12萬的稅費。”難道要把房子賣給女兒?都是自己家人，贈送房產怎么還要交這么多錢?”陳大媽百思不得其解。對于大多數家庭來說，房子至關重要的資產，父母老了或出于其他原因，想把自己的房子轉到孩子名下。往往第一個想到的是，贈送。但在贈與、繼承、買賣，這三種過戶子女的方式中，最劃算卻是買賣。房子贈送兒子，竟要繳16萬過戶稅無獨有偶，和陳大媽一樣，出租車司機王強也有相同想法。他覺得目前在深圳生活成本太高，隨著年紀越來越大，他就想著把自己價值400多萬的房子過戶給兒子，自己和老伴回老家養老。然而，這套房以贈送方式過戶到兒子名下，需要繳納16萬多的稅費。根據深圳市2016年11月初公布的最新二手房過戶稅費表，房子贈與過戶，直系親屬無需交個稅，但需要繳納3%的契稅+公證費+過戶登記費。贈與公證費的收費標準，在評估價1%—2%這個區間內，住宅的過戶登記費是80元，非住宅登記費則是550元，并且需要在受贈房符合購房條件的情況下才可以辦理過戶。王先生要過戶給兒子的這套房子，新洲韻動花園75平米，按當前市場二手交易價格估算在400萬左右。他若以贈送的方式過戶，則需要繳納契稅12萬(過戶價格3%)+公正費4萬(按最低費用1%計算)+產權登記費80元+貼花5元，共160085元。面對如此高的過戶稅費，王先生表示難以接受，想要了解其他交稅較少的過戶方式。或等待稅費的調整后，再做進一步打算。2房產過戶給子女，怎樣最劃算?其實，除了贈送之外，把房子過戶給子女還有繼承和買賣兩種方式。按照繼承這種方式，王先生要過戶給兒子的費用，則只需要繳納公證費4萬(按最低費用1%計算)+產權登記費80元+貼花5元，共計40085元。繼承比贈送方式少了12萬，即所要繳納3%的契稅的費用。但繼承不僅過程、手續比較繁多，而且要等到父母百年后，房產才能轉移到子女名下。據市公信公證處有關負責人介紹，目前絕大部分父母財產通過法定繼承，只有少數通過遺囑繼承。他表示，遺囑繼承需要轉移財產的當事人事先到公證處進行遺囑公證，而如果通過法定繼承，同樣需要做繼承公證，其兩種情況所涉及金額不等。對王先生來說，讓兒子繼承過戶的方式顯然不可行。那么父母要想把房屋轉移給子女，怎么過戶更劃算呢?最后一種過戶方式，買賣。如果王先生按照當前市場二手房買賣交易的流程，需要花費的費用包括：契稅(首套90平米以下1%)4萬+營業稅(兩年以上免征)0元+個人所得稅(滿五年且唯一，免征)0元+評估費(0.1%)4000元+測繪費(75平以下200元)200元+登記費(80元)+印花稅5元+交易手續費(2.5元/平)187.5元，共計44725.5元。從三種過戶的成本來看，買賣和繼承的稅費相差不大，贈與的成本最高。如果按照繼承的方式，平均稅率1.5%來算，那么按照市場雙方買賣的方式是最劃算的方式。3過戶再轉手，需多繳20%個稅相比買賣而言，贈與和繼承，都需要在房貸已全款結清的條件下才可行。廣東華商律師事務所執業律師周爭鋒表示，銀行貸款未還清的房產，不能以贈與和繼承的方式過戶到子女名下。且房產過戶給子女，轉手再賣時，個人所得稅和營業稅就是不得不考慮的因素。根據深圳市二手房買賣最新稅費明細，出售房屋不滿2年，需繳納1%個人所得稅與5.6%營業稅。賣方個人所得稅免征的條件是：房產證滿5年，并且是賣方夫妻名下唯一的一套房產。一般家庭，都會有一套房，加上父母過戶給自己的，房產都不會是唯一的。贈予后的房屋，以后出售的話，要交全額20%的個人所得稅。假設父母過戶給子女的時候，房產價值400萬，他們想把房子賣出去的時候，房子升值到500萬。則需要繳納個人所得稅：(500萬-400萬)×20%=20萬。如果你不確定以后賣不賣，那父母與子女，最好走個買賣程序，按正常買賣程序交稅過戶就可以了。考慮到種種因素，陳大媽和王先生還是把房子“賣給”子女最為合適，省心又省錢。"
185****5694 2019-11-22 00:00:00
" 4月1日下午，棲霞建設公告稱，公司現金收購棕櫚股份部分股權事項中涉及的股份過戶登記手續已在中國證券登記結算有限責任公司深圳分公司辦理完畢。股份過戶手續完成后，公司合計持有棕櫚股份的股份數為1.77億股，占其總股本的比例為11.87%。據了解，2018年9月4日，棲霞建設擬以自有資金不超過3.55億元人民幣收購賴國傳、張輝、林彥、丁秋蓮、楊鏡良和吳漢昌（以上合稱“轉讓方”）所持有的棕櫚股份合計7552.37萬股（占棕櫚股份總股本的比例為5.08%），轉讓價格為4.699元/股。其中，賴國傳擬轉讓的股份數為3125萬股，張輝擬轉讓的股份數為1954萬股，林彥擬轉讓的股份數為808.51萬股，丁秋蓮擬轉讓的股份數為679.85萬股，楊鏡良擬轉讓的股份數為584.99萬股，吳漢昌擬轉讓的股份數為400萬股。2019年2月11日，雙方同意對前述轉讓對價進行調整，調整后的價格為3.70元/股，調整后的股權轉讓價款合計為人民幣2.79億元。 "

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