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房地產(chǎn)中介活動(dòng)中的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些

156****9292 | 回答4次 | 2024-11-19 13:22:00

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177****3243 2024-11-19 13:33:02
如果房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)知道房屋存在上述情況，未履行告知義務(wù)，對(duì)合同方(一般指買受人)造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果委托人(一般指賣方)故意隱瞞虛假證明，給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失，委托人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
182****7680 2024-11-19 13:29:02
1、來自交易主體的風(fēng)險(xiǎn)。交易主體的風(fēng)險(xiǎn)一般是指房屋銷售或租賃合同主體缺乏必要的法律要素，即賣方不是房屋所有人或未經(jīng)房屋所有人的有效授權(quán)。對(duì)于不同的房地產(chǎn)所有者來說，他們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上交易的動(dòng)機(jī)是不同的。有些人想賣小房子換大房子，有些人想低價(jià)買高價(jià)賣，有些人因?yàn)榉杉m紛或債務(wù)危機(jī)，有些人因?yàn)榛橐鲎兓蚣彝ゼm紛。比如夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋；未經(jīng)其他共有人同意，房屋產(chǎn)權(quán)共有人擅自出售房屋；員工在不通知單位的情況下出售該單位部分產(chǎn)權(quán)的公共房屋等。在確定合同法律責(zé)任時(shí)，一般認(rèn)定合同的有效性待確定，或者直接認(rèn)定合同無效。由于對(duì)中介機(jī)構(gòu)專業(yè)人士的信任和信任，買方委托中介機(jī)構(gòu)購買房屋。因此，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格審查交易主體是否合法。中介機(jī)構(gòu)未履行審查義務(wù)，導(dǎo)致合同無效，給交易方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、交易標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)。交易標(biāo)的物是用于交易的房屋。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)調(diào)查房屋的有關(guān)情況。在下列情況下，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通知交易標(biāo)的物不得轉(zhuǎn)讓：①交易標(biāo)的物為非法建筑或被列人拆遷的范圍；②房屋所有權(quán)有爭(zhēng)議或者房屋已出租給他人的，出賣人未按照規(guī)定通知承租人，侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的；③房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；被查封或者以其他形式限制房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的；④交易房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷等。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)明知上述情況，未履行通知義務(wù)，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，當(dāng)然，如果客戶（一般指賣方）故意隱瞞虛假證明，給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，由客戶承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)明知上述情況，未履行通知義務(wù)，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，當(dāng)然，如果客戶（一般指賣方）故意隱瞞虛假證明，給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，由客戶承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。3、來自交易合同、交易程序等方面的風(fēng)險(xiǎn)。該房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，其交易規(guī)則不同于一般動(dòng)產(chǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生和變更應(yīng)當(dāng)向政府有關(guān)部門登記。賣方僅將房屋交付給買方并不意味著房屋所有權(quán)變更的法律后果。買賣雙方應(yīng)繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)行政管理部門將出具轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)權(quán)證書。但在房屋交易過程中，如果雙方對(duì)交付時(shí)間、付款期限等協(xié)議不明確，其中一方的權(quán)益將不可避免地受到損害。為保證交易目的的順利實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)提醒交易雙方明確約定交付時(shí)間、付款方式等條款，使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)和損失。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如何防范上述許多法律風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是在交易前徹底了解交易房屋的產(chǎn)權(quán)，認(rèn)真與客戶簽訂房屋銷售合同等委托代理、獨(dú)家代理等相關(guān)合同。同時(shí)，為了避免給客戶造成損失，還應(yīng)仔細(xì)審查房屋的產(chǎn)權(quán)證明以及是否存在權(quán)利限制。如果中介機(jī)構(gòu)未能履行仔細(xì)審查的義務(wù)，導(dǎo)致房屋所有人或購房者遭受損失，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
149****5440 2024-11-19 13:28:44
1、來源于交易行為主體層面風(fēng)險(xiǎn)。交易主體風(fēng)險(xiǎn)性一般指房屋交易或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，也就是說出賣人并不是房屋所有權(quán)人或是沒有獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。針對(duì)不同的房屋產(chǎn)權(quán)人，它在房地產(chǎn)業(yè)開展交易動(dòng)機(jī)不盡相同，有些人要賣小房子換大房子，有些人想廉價(jià)買天價(jià)賣，也有的人主要是因?yàn)榘l(fā)生糾紛或深陷經(jīng)濟(jì)危機(jī)，還有些人主要是因?yàn)榛橐錾钜馔饣蛘呒彝ッ堋１热?，夫妻一方私自處理夫婦一共有房屋;房屋共有權(quán)人沒經(jīng)別的產(chǎn)權(quán)共有人允許擅自將房屋售賣;員工不告之企業(yè)便將企業(yè)具有一部分產(chǎn)權(quán)公有住房售賣等。上述所說情況在認(rèn)定合同書法律依據(jù)時(shí)一般評(píng)定合同書效力待定，或直接評(píng)定合同不成立。買家授權(quán)委托中介機(jī)構(gòu)購買房屋，是基于對(duì)中介機(jī)構(gòu)專業(yè)人士的信賴和信賴，因而，針對(duì)交易行為主體是否有效，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)理應(yīng)進(jìn)行全面的核查，假如中介機(jī)構(gòu)沒有盡到核查責(zé)任，造成合同不成立，給交易一方經(jīng)濟(jì)損失了，就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2、來源于交易標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)性。交易擔(dān)保物就是用以交易的房屋，中介機(jī)構(gòu)需對(duì)房屋的有關(guān)情況給予調(diào)研，如果出現(xiàn)了下列情況，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知該交易擔(dān)保物不可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓：①交易擔(dān)保物為非法建筑或已經(jīng)被列人拆遷范圍;②房屋所有權(quán)存在分歧或是房屋已租賃別人，出售人未依要求通告承租方而損害承租人優(yōu)先購買權(quán)的;③房屋已設(shè)置質(zhì)押，沒經(jīng)質(zhì)權(quán)人書面確認(rèn)轉(zhuǎn)讓;被公安機(jī)關(guān)被查封或是被公安機(jī)關(guān)以其他方式限定房屋使用權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;④交易房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷等。假如房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)明知道該房屋存有上述所說情況而沒有盡到告知義務(wù)，給合同書一方(一般指買家)造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，當(dāng)然如果是受托人(一般指賣家)故意隱瞞生產(chǎn)制造虛報(bào)證書等給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，則是由受托人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。3、來源于交易合同書、交易辦理手續(xù)層面風(fēng)險(xiǎn)。房屋歸屬于房產(chǎn)，其交易標(biāo)準(zhǔn)不同于一般動(dòng)產(chǎn)抵押。房屋產(chǎn)權(quán)年限以及相關(guān)權(quán)益的產(chǎn)生、變更等都應(yīng)到政府相關(guān)部門登記信息，出賣人僅將房屋交貨購房人應(yīng)用并不等于從此造成房屋使用權(quán)變動(dòng)的法律后果。交易雙方要繳納相關(guān)費(fèi)用，辦理產(chǎn)權(quán)過戶，房地產(chǎn)管理部門才能簽發(fā)產(chǎn)權(quán)過戶并發(fā)放所有權(quán)證。但在房屋交易環(huán)節(jié)中，如果兩個(gè)人對(duì)交房日期、付款周期等承諾未知引起爭(zhēng)議，其中一方的利益必定受到侵害。為確保交易目的順利完成，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)提醒交易雙方就例如交房日期、支付方式等條款作出明確的承諾，這樣做的目的也是為了使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)避免不必要風(fēng)險(xiǎn)性的損失。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)怎么防范以上述及的眾多的法律風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵在于必須在交易時(shí)對(duì)交易房屋的產(chǎn)權(quán)年限等狀況作一個(gè)徹底地掌握，慎重與受托人簽署房屋買賣協(xié)議及其它授權(quán)委托、獨(dú)家經(jīng)營等關(guān)系合同書。為了避免給受托人經(jīng)濟(jì)損失，還應(yīng)認(rèn)真核查該房屋房屋產(chǎn)權(quán)證明、有沒有支配權(quán)限定等狀況，如中介機(jī)構(gòu)無法履行好慎重審核的責(zé)任，導(dǎo)致房屋承租人或買房者因而蒙受損失的，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
131****4178 2024-11-19 13:25:17
1、來自交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)。交易主體的風(fēng)險(xiǎn)一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，就是說出賣人并非房屋所有權(quán)人或者未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。對(duì)于不同的房產(chǎn)所有人，其在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行交易的動(dòng)機(jī)各不相同，有的人想賣小房換大房，有的人想低價(jià)買高價(jià)賣，有的人則是由于出現(xiàn)法律糾紛或陷入債務(wù)危機(jī)，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋;房屋產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自將房屋出售;職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的公房出售等等。上述情況在認(rèn)定合同法律責(zé)任時(shí)一般認(rèn)定合同效力待定，或者直接認(rèn)定合同無效。買方委托中介機(jī)構(gòu)選購房屋，是出于對(duì)中介機(jī)構(gòu)專業(yè)人士的信任和信賴，因此，對(duì)于交易主體是否合法，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，如果中介機(jī)構(gòu)未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致合同無效，給交易一方造成損失了，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、來自交易標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)。交易標(biāo)的物即是用于交易的房屋，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋的有關(guān)情況予以調(diào)查，如果出現(xiàn)下列情況，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知該交易標(biāo)的物不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓：①交易標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍;②房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議或者房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的;③房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的;④交易房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵等。如果房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務(wù)，給合同一方(一般指買方)造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，當(dāng)然如果是委托人(一般指賣方)刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，則由委托人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。3、來自交易合同、交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到政府有關(guān)部門進(jìn)行登記，出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產(chǎn)生房屋所有權(quán)變更的法律后果。買賣雙方要交納相關(guān)稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門才會(huì)核發(fā)過戶并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。但是在房屋交易過程中，如果雙方對(duì)交房時(shí)間、付款期限等約定不明引發(fā)爭(zhēng)議，其中一方的權(quán)益必然受到損害。為保證交易目的的順利實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)提示交易雙方對(duì)諸如交房時(shí)間、付款方式等條款作出明確的約定，這樣做的目的也是為了使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)避免不必要風(fēng)險(xiǎn)和損失。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如何防范以上述及的諸多的法律風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是應(yīng)當(dāng)在交易前對(duì)交易房屋的產(chǎn)權(quán)等情況作一個(gè)徹底的了解，謹(jǐn)慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托代理、獨(dú)家代理等關(guān)聯(lián)合同。同時(shí)為了避免給委托人造成損失，還應(yīng)認(rèn)真審查該房屋產(chǎn)權(quán)證明、有無權(quán)利限制等情況，如中介機(jī)構(gòu)未能盡到謹(jǐn)慎審查的義務(wù)，致使房屋產(chǎn)權(quán)人或購房者因此遭受損失的，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

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10 樓盤周邊醫(yī)療資源較為豐富，直線3km范圍內(nèi)有9個(gè)一級(jí)及以上醫(yī)院。其中咸陽市中醫(yī)醫(yī)院距離樓盤1.5km，三原眼科醫(yī)院距離樓盤915m，三原縣骨科醫(yī)院距離樓盤1.7km，三原縣中醫(yī)醫(yī)院(鹽店街)距離樓盤1.8km，三原縣醫(yī)院距離樓盤2.1km，等等，為醫(yī)療需求提供了可靠保障。樓盤周邊3km范圍內(nèi)有10個(gè)商場(chǎng)，商業(yè)配套成熟，完全可以滿足日常購物需求。樓盤周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，周邊3km范圍內(nèi)有25個(gè)公園，距離最近的僅68m，非常方便日常休閑使用。
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