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政府出臺商住房限購政策是否免責？

130****8071 | 回答4次 | 2024-12-09 21:34:01

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139****2657 2024-12-09 21:49:46
要看具體情況。不可抗力是一項免責事由，我國《民法典》對不可抗力有明確規(guī)定，即“不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。”根據(jù)上述規(guī)定，一個事件是否屬于不可抗力應滿足以下要求：一是不可預見性，即當事人對于不可抗力事件的發(fā)生根本無法預見；二是不可避免性，即當事人盡管采取了及時合理的措施但客觀上仍不能避免意外情況的發(fā)生；三是不可克服性，即當事人對該事件的后果無法加以克服；四是履行期間性，即該意外情況的發(fā)生在合同成立之后、終止以前。此糾紛中，《公告》導致商住房購買政策發(fā)生變化是否構(gòu)成不可抗力，也要從上述要件進行判斷。其中，就政府出臺限購政策導致合同無法履行是否具有不可預見性，爭議較大，司法實踐則認為不具有不可預見性。如北京市高級人民法院2011年12月13日印發(fā)的《北京市高級人民法院民一庭關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》明確指出：“國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控并非是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是經(jīng)歷了一個從限貸到限購逐步加強和完善的發(fā)展過程。房屋買賣合同作為一種標的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當事人在簽訂合同時對合同訂立后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場風險及各種履行障礙均應當有一定程度的預見和判斷。”因此，住房限購政策在司法實踐中不宜認定為《民法典》第五百九十條規(guī)定的不可抗力。盡管限購政策不是不可抗力，但限購政策的實施導致買受人購買房屋無法過戶登記。針對限購政策導致合同無法履行的實際情況，前述《紀要》指出，“對于合同訂立后由于住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責于雙方當事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，當事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應予支持。出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人；當事人一方要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的，不予支持；經(jīng)審查合同解除確實導致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，可酌情予以支持。”
145****4297 2024-12-09 21:49:44
這取決于具體情況。不可抗力是一種豁免。中國《民法典》明確規(guī)定了不可抗力，即“不可抗力是指不可預見、不可避免、不可克服的客觀情況。“根據(jù)上述規(guī)定，一個事件是否屬于不可抗力應滿足以下要求：第一，不可預測性，即雙方根本無法預測不可抗力事件的發(fā)生；第二，不可避免，即盡管雙方采取了及時合理的措施，但客觀上仍無法避免事故的發(fā)生；第三，不可克服性，即雙方無法克服事件的后果；第四，履行期限，也就是說，事故發(fā)生在合同成立和終止之前。在這場糾紛中，還應從上述要素來判斷《公告》導致商品房購買政策的變化是否構(gòu)成不可抗力。在這場糾紛中，還應從上述要素來判斷《公告》導致商品房購買政策的變化是否構(gòu)成不可抗力。其中，關(guān)于政府出臺的限購政策導致合同是否不可預測，爭議較大，司法實踐認為不可預測。例如，北京市高級人民法院2011年12月13日發(fā)布的《北京市高級人民法院第一人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的住房銷售合同糾紛若干問題的會議紀要》明確指出：“國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控不是所有市場實體措手不及的突變過程，而是經(jīng)歷了從限貸到限購逐步加強和完善的發(fā)展過程。房屋銷售合同作為與買賣雙方重要利益密切相關(guān)的標的金額相對較大的合同，當事人應當在一定程度上預測和判斷合同簽訂后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場風險和各種履行障礙。因此，在司法實踐中，住房限購政策不應被認定為民法典第五百九十條規(guī)定的不可抗力。限購政策雖然不是不可抗力，但限購政策的實施導致買受人無法轉(zhuǎn)讓購房登記。針對限購政策導致合同無法履行的實際情況，上述《紀要》指出，“合同簽訂后，買受人因限購政策實施而無法辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記的，由于不能歸咎于雙方的原因，合同目的無法實現(xiàn)。當事人要求終止合同的，除合同另有約定外，一般應予以支持。賣方應將收到的購買款或定金返還給買方；一方要求另一方承擔違約責任或者適用定金罰款的，不予支持；合同終止確實導致雙方利益不平衡的，損失方要求對方賠償其合理損失的，可以酌情支持。”
149****6623 2024-12-09 21:48:19
需看詳細情況。不可抗力是一項法定免責事由，在我國《民法典》對不可抗力明確規(guī)定了，即“不可抗力就是指不能預見、不能避免而且不能解決的客觀條件。”依據(jù)上述要求，一個事件是否為不可抗力應滿足以下規(guī)定：一是不可預見性，即當事人針對不可抗力發(fā)生的幾率根本沒辦法預料；二是難以避免性，即當事人雖然實施了立即科學合理的對策但客觀方面仍不能避免出現(xiàn)意外現(xiàn)象的發(fā)生；三是不能擺脫性，即當事人對該事件的代價沒法加以克服；四是執(zhí)行期內(nèi)性，即該出現(xiàn)意外現(xiàn)象的發(fā)生在合同生效以后、停止之前。此糾紛中，《公告》導致商住兩用房選購現(xiàn)行政策產(chǎn)生變化是否屬于不可抗力，還是要從以上要素作出判斷。在其中，就政府出臺限購政策導致合同無法履行是否具備不可預見性，異議比較大，司法實踐活動卻認為不具備不可預見性。如北京市高級人民法院2011年12月13日出臺的《北京市高級人民法院民一庭有關(guān)妥善處置涉及到住宅限購政策的房屋買賣合同糾紛案子若干問題的會議記錄》明確提出：“國家對房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟政策并不是一個令全部企業(yè)登記突如其來的基因突變?nèi)^程，反而是經(jīng)歷了一個從限貸到限購政策逐步加強和優(yōu)化的發(fā)展歷程。售房合同作為一種標的額也較大、與交易雙方合法權(quán)益息息相關(guān)的合同書，當事人在簽訂合同時對合同生效后可能發(fā)生的房地產(chǎn)市場風險及各類執(zhí)行阻礙均理應有一定程度的預料和分析判斷。”因而，住宅限購政策在司法在實踐中不適合定性為《民法典》第五百九十條規(guī)定的不可抗力。雖然限購政策并不是不可抗力，但限購政策的實行導致購房人購買房產(chǎn)沒法過戶登記。對于限購政策導致合同無法履行的具體情況，上述情況《紀要》強調(diào)，“針對合同生效后由于住宅限購政策的實行導致購房人不能辦理房屋過戶登記的，歸屬于因不能歸責于彼此當事人的主要原因?qū)е潞贤康碾y以實現(xiàn)，當事人規(guī)定解除合同，除合同書另有約定外，一般應予支持。出賣人應該將私收的首付款或定金返還給購房人；當事人一方規(guī)定另一方承擔賠償責任或可用定金罰則的，不予采信；經(jīng)核查合同終止的確導致當事人間利潤失調(diào)，損害方要求他們賠償之而受有效虧損的，可酌情給予支持。”
156****6021 2024-12-09 21:39:33
房屋買賣合同作為與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的標的金額相對較大的合同，在簽訂合同時，當事人應當在一定程度上預見和判斷合同簽訂后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場風險和各種履行障礙。因此，在司法實踐中，住房限購政策不應被視為《民法典》第五百九十條規(guī)定的不可抗力。

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