隨著小區建設的速度越來越快,悄然出現了一種新關系:物業和業主的關系。物業和業主的關系給我們的印象似乎都是緊張敵對的,但是物業和業主的關系應當是和諧友善的。要改變這一現狀還需要我們從雙方角度進行考慮和改變,才會使物業和業主的關系走向正軌。
監督是指業委會代表全體業主對物業管理公司的收費與服務行為實施監督,督促物業管理公司依法按約履行服務合同,而當業主與物業管理公司的爭議無法避免時,就需要業委會履行協調職能。隨著社會法制程度的提高,人們在很多場合中都想到了用法律武器解決問題,維護自己的權益。王先生所住的小區成立了新一屆業委會,此前,部分業主因對物業公司亂收費行為不滿,緩交有爭議部分的物業費,雙方為此鬧上了法院。物業和業主的關系一度陷入冰封。物權法出臺后,這起案件就可以依據《物權法》第七十六條、第七十九條的規定:建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業主共有。經業主共同決定,可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。物業公司自行增加、減少物業收費項目或者變更收費標準,都屬違反物權法行為,法院應該判決業主委員會勝訴。物業和業主的關系走到這一地步也就相當緊張了。
由于不滿原物業公司的服務,李先生所在的小區新一屆業主委員會要求解聘原物業管理有限公司,重新聘請物業公司。但是,小區內新舊兩屆業主委員會同時并存,且持不同意見。面對這種情況,有關部門要求業主委員會立即停止工作,重新選舉,由選出的新業主委員會選聘物業公司。原物業公司在合同到期的情況下,只好等待新業主委員會的決定。至此物業和業主的關系又再次陷入僵局。
那么怎樣才能改變物業和業主的關系呢?我們認為,當前物業服務機構已經成為覆蓋面廣,對群眾生活產生重要影響的行業,并且社會上業主和物業服務機構之間的糾紛也逐漸多了起來。矛盾主要是因為開發商在小區建設時,會自行選定前期物業管理公司,在業主大會召開和業主委員會成立之前,負責小區的管理工作,一些前期物業管理公司就是開發商的下屬單位,其管理水平并不能讓業主滿意。而業主想炒掉開發商聘請的“管家”時,往往困難重重。不過,物權法規定,對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換。如果業主解聘開發商指定的物業公司,符合程序的,物業公司均不得反對。業主委員會是隨著房地產市場和物業管理行業的發展而產生的一個新興組織,它是介于物業管理企業和業主之間,由物業管理區域內的業主代表組成,代表業主的利益,向社會各方反映業主意愿和要求,并監督物業管理企業管理運作的一個民間性組織,它在物業管理活動中起著極其重要的作用。
王女士不久前發現樓下成了一個公司,該公司每天人來人往,占著電梯不說,進出人中有一些人素質也不高,這樣的情況讓王女士等一些鄰居很有意見。但是當他們去和出租房子的鄰居交涉時,鄰居卻認為這套房子是他自己的,他想租給誰就租給誰。像王女士這種情況,她完全可以聯合其他鄰居運用法律維權。“《物權法》規定,業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。雖然這種糾紛解決起來不容易。依照《物權法》的相關事宜,類似擾民糾紛已達到法律的范疇。”王先生家旁邊現正在規劃建一棟高樓,他們很擔心高樓建起后影響到自家的采光及通風。如果以后高樓蓋起來真的影響采光權了,王先生和鄰居可以討要嗎?
物權法規定,建造建筑物,不得違反國家有關工程建設標準,妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。這實質是一個相鄰關系問題,相鄰關系簡而言之就是不動產的相鄰各方因行使權或使用權而發生的權利義務關系。不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。現在《物權法》規定,相鄰關系中受損害的一方可以理直氣壯討要“陽光權”。物業和業主的關系應當是平等的。
因此建立業主委員會,明確業主委員會的法律地位,是中國建立業主自我管理與物業管理企業專業管理相結合的新體制的基礎,也是培育和規范物業管理市場的必然要求。總之,人們應充分肯定在現階段的司法實踐中業主委員會制度的現實合理性,也要深刻認識到其還存在著的缺陷,并通過自己工作不斷完善業主委員會制度,使其能大限度地發揮好它的根本作用,維護好廣大業主的切身利益,保證房地產市場和物業管理行業的健康有序發展。
《物權法》中有了規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。“《物權法》中的此條規定無疑給大家吃了定心丸。不過,所謂“自動續期”延續的只是建筑物使用權的權限,并不是土地權,所以一旦建筑物報廢,土地將收歸國家,因此,提醒業主好好保護建筑物,70年以后只要建筑物還“健康”,那么建筑物還是你的。”這樣對物業和業主的關系改善也有好處。
所以在新時代下的物業和業主的關系應當是平等友善的。物業作為服務方,應當主動了解業主需求,主動追求物業和業主的關系緩和與改善。業主也應當不把物業和業主的關系弄得太僵,只有和氣才能推進小區的健康發展,為自己的生活營造良好氛圍。
