北京市民王先生遇到了這樣一件事,他前幾天看中了一套總價50萬左右的二手房 想通過中介公司貸款,預想首付款大概交30%,但沒有完全了解清楚二手房買賣需要付多少首付款,如何計算等問題,就與中介公司簽訂合同。但辦理下來的貸款首付款要求交納40%。王先生不理解,覺得自己上了中介公司的當,“為什么首付款比預期提高了?”

 其實,二手房貸款是根據評估價的70%作為參考,首付款比例因此會大增。“在現有政策下貸款買房,購買新房和二手房在貸款首付的計算方法上有較大區別。”一位房屋評估師告訴記者,辦理新房貸款時,首付款是按照購房市場價作為參考,但是辦理二手房貸款是根據評估價作為參考。所謂評估價,就是根據市場情況,通過銀行指定的專業評估機構進行房產價值評估而計算得來。二手房評估價大多為市場價值的80%,部分房齡較長的房屋這一比例會更低。按照“貸款額上限等于二手房評估價70%”的行規要求計算,購房人實際能夠獲得的二手房 貸款額度高相當于房屋成交價的60%左右,因此二手房買主的首付款比例將大增。

 所謂二手房首付,指的是購買二手房時除了銀行貸款外買受方應當一次性支付的費用金額,其計算方式是: 凈首付款=實際成交價-客戶貸款額(凈首付款:不包括國家稅費和中介服務傭金的首付款) 貸款額=二手房評估價×80%(首次貸款額度可達80%)貸款額估算方式,可用合同價×85%,可以通過這些預估出大致評估價格。

 需要注意的是,在二手房交易中,首付金額的百分比是需要跟房主協商來決定的,一般是2-3成。如果有以下幾種首付情況可以按自己的情況作出決定: 第一,一般情況上家沒有貸款,或者不需要下家還貸的,下家資質很好需要向銀行申請8成貸款的就可以首付2成(貸款2成對資質的要求很高)。第二,上家有貸款,且成數很高,一定需要下家還貸的,為安全起見,則可選擇走資金流程,按3成首付支付。 第三,下家有能力一次性付款的,可在簽訂合同約定一次性付款,則不存在首付問題。

 一般而言,銀行是需要看到房主開具的除貸款部分的其它房款收據,才會批貸成功。所以,二手房首付應該付多少,需要怎么算,其實更多是取決于買賣雙方共同商議的結果。