[案例] 張先生所在的小區(qū)近期更換了新的物業(yè)服務(wù)公司。在召開業(yè)主大會選聘物業(yè)公司期間，張先生因在外地出差，未能參加。小區(qū)的業(yè)主委員會與業(yè)主大會確定的物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。張先生接到通知后，對此未表示異議。其后，張先生因房屋裝修和物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)問題與物業(yè)公司發(fā)生矛盾，張先生稱，物業(yè)合同是業(yè)主委員會簽訂的，自己并不是合同當(dāng)事人。

物業(yè)服務(wù)合同一般是由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的，一些業(yè)主以其不是合同當(dāng)事人拒絕履行相關(guān)義務(wù)，這樣的說法有無依據(jù)?此次司法解釋如何解決這個問題?

高人民法院民一庭負責(zé)人介紹，物權(quán)法第76條規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果，全體業(yè)主都應(yīng)遵守。這是因為業(yè)主雖然不是物業(yè)服務(wù)合同形式上的簽訂者，但卻是物業(yè)服務(wù)合同項下權(quán)利義務(wù)的一方實際享有者和承擔(dān)者。從這個角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是和業(yè)主而不是與業(yè)主委員會建立的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系。

在前期物業(yè)服務(wù)合同中，也存在類似問題。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以通過招投標(biāo)或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。只要前期物業(yè)服務(wù)合同合法有效，其對業(yè)主即應(yīng)具有約束力。據(jù)此，司法解釋規(guī)定，業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

一法庭負責(zé)人表示，很多業(yè)主認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只不過是服務(wù)提供者，所以沒有權(quán)利就業(yè)主相關(guān)妨害物業(yè)服務(wù)秩序的行為提起訴訟，這種觀點也是不正確的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的委托關(guān)系具有一定的特殊性，其中很重要的一個方面就是全體業(yè)主將維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序的管理權(quán)交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。該權(quán)利行使的主要途徑是對業(yè)主實施管理。

業(yè)主實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，既有可能是違反物業(yè)服務(wù)合同的違約行為，有時也可能是一種侵權(quán)行為。賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)以相應(yīng)起訴權(quán)，并未超出其管理權(quán)的行使界限，而且可以及時有效地制止不法行為。

在實踐中，其他業(yè)主往往都是要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)去制止妨害、侵害行為，而不愿自己親力親為。基于以上考慮，司法解釋規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任。

同時，司法解釋也明確了業(yè)主的訴訟主體地位，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任。這使得廣大業(yè)主可以針對物業(yè)管理中存在的問題充分行使自身的權(quán)利，有效地監(jiān)督物業(yè)管理。

由于很多物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容并不十分詳細，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，往往對業(yè)主作出選聘決定具有重要作用。涉及物業(yè)服務(wù)合同的另一個常見問題是，合同當(dāng)事人對如何確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)經(jīng)常發(fā)生爭議。

為更好維護業(yè)主權(quán)益，司法解釋合理擴充了物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍。司法解釋規(guī)定，不僅限于物業(yè)服務(wù)合同中的明示條款，法律、法規(guī)規(guī)定、相關(guān)行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，都是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)的依據(jù)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第2條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)主要是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。

針對本案中張先生聲稱的其沒有參加業(yè)主大會，選聘物業(yè)公司不能代表他的真實意思，物權(quán)法第78條規(guī)定了業(yè)主的撤銷權(quán)，但業(yè)主撤銷權(quán)的行使還涉及到一些具體問題需要明確。比如，業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反法定程序作出的決定，業(yè)主能否申請撤銷，以及業(yè)主撤銷權(quán)的行使應(yīng)否有一個時間限制等。

根據(jù)物權(quán)法第76條的立法精神，司法解釋將物權(quán)法第78條第2款規(guī)定的“業(yè)主合法權(quán)益”解釋為：不僅包括侵害業(yè)主的實體權(quán)利，也包括作出決定的程序違反法律規(guī)定，以大限度保障業(yè)主的合法利益不受到侵害。不過，司法解釋也規(guī)定，業(yè)主行使撤銷權(quán)必須在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年之內(nèi)。如此規(guī)定，既可以督促受侵害的業(yè)主及時行使權(quán)利，也有利于盡量維護業(yè)主共同生活秩序的穩(wěn)定。