日前，河北張家口市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加快完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的通知》，其中“新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得低于備案價(jià)格85%進(jìn)行銷售”政策，被外界稱為“限跌令”。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，張家口是近兩個(gè)月多月以來(lái)，第9個(gè)出臺(tái)房?jī)r(jià)限跌令的城市。在張家口之前，已有包括岳陽(yáng)、桂林、菏澤、昆明、沈陽(yáng)、江陰、株洲、唐山出臺(tái)了類似舉措。

“限跌令”能止住房?jī)r(jià)下跌嗎？

其實(shí)，“限跌令”不是現(xiàn)在才有的。每當(dāng)樓市下跌到一定程度，開(kāi)發(fā)商回款變?nèi)酰Y金鏈壓力大，就會(huì)出現(xiàn)新房打折促銷等現(xiàn)象。比如，2008年、2014-2015年，不少城市都曾傳出過(guò)“限跌令”。特別是，如果商品房市場(chǎng)走弱再遇上信貸等融資政策收緊，那些拿地成本低或資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商，打折力度會(huì)更大。

對(duì)此，有的城市擔(dān)心“打折降價(jià)”形成趨勢(shì)，造成傳染效應(yīng)，這不僅會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地和購(gòu)房者買房的預(yù)期轉(zhuǎn)弱，沖擊土地市場(chǎng)并導(dǎo)致地產(chǎn)全鏈條收縮，而且對(duì)此前拿了高價(jià)地的開(kāi)發(fā)商也不公平，于是基于以上考慮，就會(huì)出臺(tái)類似“限跌”舉措。

有一些“限跌令”是合理的。房子是特殊商品，按照國(guó)家及各地規(guī)范預(yù)售和銷售的管理政策，在申請(qǐng)“一房一價(jià)”的價(jià)格備案以后，新建商品住房項(xiàng)目才能獲得預(yù)售證。并且，新房項(xiàng)目要按照備案價(jià)銷售，超過(guò)備案價(jià)15%的，要重新備案。

嚴(yán)格來(lái)看，此次張家口的政策并不是“限跌令”，而是堅(jiān)持預(yù)售管理政策、維護(hù)“一房一價(jià)”原則而已。這樣做，某種程度上也是維護(hù)購(gòu)房者和小業(yè)主的利益。不難想象，當(dāng)開(kāi)發(fā)商迫于現(xiàn)金流和銷售回款等壓力，開(kāi)始降價(jià)銷售，降價(jià)幅度大了，開(kāi)發(fā)商做品質(zhì)的動(dòng)力就小了，項(xiàng)目可能就會(huì)出現(xiàn)“減配”、甚至以次充好、貨不對(duì)板等問(wèn)題。

根據(jù)70城房?jī)r(jià)指數(shù)，8月份20個(gè)城市新房?jī)r(jià)格下跌，多為三四線城市。8月份，二線城市二手住房指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%，2015年以來(lái)首次停漲，有43個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)下跌或停漲，比7月增加了14個(gè)，下跌或停漲城市數(shù)創(chuàng)2015年3月份以來(lái)最大（除疫情沖擊的2020年2月份）。三四線城市為-0.1%，為2020年以來(lái)首次下跌。

可見(jiàn)，房?jī)r(jià)下跌的主要是三四線城市，出臺(tái)“限跌令”的也大都是這些城市。2014-2018年，棚改疊加“去庫(kù)存”利好，三四線城市建設(shè)了很多房子。現(xiàn)在優(yōu)惠政策陸續(xù)退出，房?jī)r(jià)下跌在情理之中。

當(dāng)刺激樓市已成為過(guò)去式，當(dāng)人口增量難以支撐樓市需求，估計(jì)還會(huì)有其他三四線城市的房?jī)r(jià)下跌。基于穩(wěn)定的長(zhǎng)效機(jī)制考慮，管理者會(huì)出臺(tái)“限跌令”，甚至不排除一些弱二線城市也會(huì)這么做。

看待樓市問(wèn)題要用新思維。當(dāng)下，樓市重心開(kāi)始向都市圈轉(zhuǎn)移，包括京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、成渝等幾大都市圈，包括9個(gè)國(guó)家中心城市在內(nèi)的核心區(qū)域，正在成為樓市供應(yīng)和需求的有效區(qū)域，占新增供需的比例越來(lái)越大。而且，人口跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走、產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走。

對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，如果供應(yīng)量大，人口外流和老齡化嚴(yán)重，基于“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”考慮，出臺(tái)“限跌令”是必要的。這樣的做法雖可緩減下跌節(jié)奏，卻無(wú)法阻止下跌進(jìn)程。短期內(nèi)，要合理評(píng)估在售庫(kù)存和潛在庫(kù)存，及時(shí)停止供地和舊改，收縮樓市增量供應(yīng)區(qū)域，避免財(cái)政在公共服務(wù)上無(wú)序投放，保護(hù)好中心區(qū)和安全區(qū)，守住樓市的基本盤，做到樓市下限有支撐；長(zhǎng)期看，還要夯實(shí)產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)，要和周邊中心城市做好產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)和互補(bǔ)、錯(cuò)位發(fā)展，慢慢擴(kuò)大樓市需求的范圍。

紅星新聞特約評(píng)論員 李宇嘉

編輯 汪垠濤