1. 貸款方式分為商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款：

商業(yè)貸款就是我們通常說(shuō)的商貸，貸款門(mén)檻較低，只需要滿足18周歲、貸款年限加上貸款人年齡小于65-70周歲（根據(jù)銀行要求不同），具備還款能力即可申請(qǐng)。目前商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為4.9%（貸款周期五年以上）。

而公積金貸款是繳存公積金一年以上的職工或個(gè)人可以申請(qǐng)的一種貸款方式，前提就是繳存了公積金，除了商業(yè)貸款的基本要求以外，貸款總額度還與你公積金賬戶的余額有關(guān)，最高可貸款額度是公積金余額的15倍，舉例就是公積金賬戶有10萬(wàn)的話，最高可貸150萬(wàn)，剩余房款都要作為首付一并交齊。

目前公積金貸款基準(zhǔn)利率為3.25%，相比商貸優(yōu)惠很多。所以如果可用公積金貸款，還是非常劃算的。

組合貸款就是在公積金貸款額度不夠時(shí)，采用兩種兼有的貸款方式，一般申請(qǐng)難度大，放款慢，所以各樓盤(pán)都不愿意辦理。

2.貸款利率上浮和貸款利率折扣：

雖然貸款基準(zhǔn)利率是固定的。不過(guò)不同的銀行，不同時(shí)期針對(duì)貸款客戶的折扣是不一樣的。

貸款利率可能最高上浮20%，也可能最低下浮10%，原因是銀行需要在不同時(shí)期，來(lái)控制資金流動(dòng)性，簡(jiǎn)單點(diǎn)理解就是，銀行錢(qián)多想多往外貸些，可能就給點(diǎn)折扣，錢(qián)少就利率上浮。所以在貸款之前，要問(wèn)清利息折扣情況。

利率折扣是一經(jīng)固定，就不再改變的，基準(zhǔn)利率原則每年調(diào)整一次，但折扣不調(diào)整。所以利率折扣其實(shí)對(duì)還款額的影響是巨大且長(zhǎng)久的。

3.首付和貸款比例關(guān)系：

從要求上講，通常住宅首付比例要求不低于20%，部分地區(qū)根據(jù)貸款情況不同，要求的會(huì)更高。為了貫徹“房住不炒”政策，如果是二套房，貸款首付比例將會(huì)更高。

個(gè)人如何選擇首付比例？如果政策允許的前提下，那么購(gòu)房者是選擇30%首付？還是50%？80%？這要根據(jù)購(gòu)房者資金條件和月供承受能力綜合來(lái)看。

購(gòu)房資金不充足當(dāng)然是首付比例越低越好。如果購(gòu)房資金相對(duì)充足，為了減少還款壓力、減少貸款利息，可以上調(diào)首付比例。很多購(gòu)房者是父母為了減少孩子的還款壓力，選擇了高首付、低月供的配置方式。

另外關(guān)于貸款年限問(wèn)題，如果你的貸款利率沒(méi)有上浮的話，貸款年限越長(zhǎng)越劃算，如果有需要還可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。

4.等額本金和等額本息：

等額本金就是在貸款周期內(nèi)，每個(gè)月還給銀行的本金是固定的，因?yàn)楸窘鹪谥鹪聹p少，所以利息就會(huì)越來(lái)越低。等額本金的月還款額是由多向少的，第一個(gè)月最多，最后一個(gè)月最低。

等額本息是在貸款周期內(nèi)，每個(gè)月還給銀行的總金額是固定的，第一個(gè)月是多少，以后每個(gè)月就都是一樣的。等額本息優(yōu)勢(shì)是前期還款壓力比等額本金要小，但總利息是要高于等額本金的。

至于兩種方式哪個(gè)更好，要根據(jù)購(gòu)房者個(gè)人情況來(lái)看，如果你的目的是不想付過(guò)多利息，而且能夠接受前期的還款壓力，那么就選擇等額本金。如果不是上訴情況，統(tǒng)統(tǒng)建議選擇等額本息。

5. 基準(zhǔn)利率和LPR的關(guān)系

基準(zhǔn)利率嚴(yán)格來(lái)講是官方基準(zhǔn)利率，國(guó)家定的固定利率。LPR是個(gè)新概念，是浮動(dòng)基準(zhǔn)利率，是跟著貸款市場(chǎng)行情浮動(dòng)的（選取18家銀行做平均值，這里不需要理解的太復(fù)雜）。這兩種基準(zhǔn)利率的計(jì)算方式購(gòu)房者可以自行選擇，目前官方基準(zhǔn)利率是4.9%，浮動(dòng)基準(zhǔn)利率是4.65%（每個(gè)月變化一次），目前來(lái)看選擇LPR是劃算的，已購(gòu)房客戶也可以申請(qǐng)更換為L(zhǎng)PR。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看兩種方式哪個(gè)劃算，要看未來(lái)的貸款市場(chǎng)預(yù)期。如果經(jīng)濟(jì)下行，LPR劃算。如果經(jīng)濟(jì)上行，官方基準(zhǔn)利率劃算。