文/諸葛找房

房地產(chǎn)行業(yè)之所以一直有小產(chǎn)權(quán)房的一席之地，主要是因?yàn)樗土膬r(jià)格成本，但便宜不一定是“好貨”的道理誰都懂，不能交易買賣、不能登記備案、轉(zhuǎn)正困難等，一直是讓人擔(dān)憂的難題，且不論房屋質(zhì)量還是小區(qū)環(huán)境，都無法與商品房同比。近年樓市的火爆讓很多人失去了購房資格，而同樣價(jià)格便宜、又不限購不限貸的公寓房，憑借價(jià)格及門檻低等優(yōu)勢(shì)，遍及各大售樓處，成為很多購房者尤其是投資客的選擇。

公寓之所以好賣，一是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的確比周邊住宅便宜很多（一般周邊住宅價(jià)格2萬每平米，公寓的價(jià)格大概是1萬6千元每平米），且大多精裝修，交房后可直接入住更方便，二是從自住角度來看，雖然戶型小但五臟俱全，深受年輕人喜愛。但購房者盲目跟風(fēng)買房的同時(shí)卻易忽視掉公寓的“致命”缺點(diǎn)，不妨想想，既然它像開發(fā)商宣傳得那么好，為什么市場(chǎng)上的主流仍是普通商品房呢？

產(chǎn)權(quán)只有40年，無法落戶

房屋都是有產(chǎn)權(quán)的，普通住宅使用年限是70年且到期后自動(dòng)續(xù)期，而公寓房的產(chǎn)權(quán)只有40年，算一下從開發(fā)商拿地到交房，可能最后業(yè)主手里只剩35年了。還有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是產(chǎn)權(quán)到期后，需要主動(dòng)申請(qǐng)續(xù)期并補(bǔ)高額地價(jià)，若沒有自動(dòng)續(xù)期或申請(qǐng)被駁回，則土地產(chǎn)權(quán)及房子會(huì)被無償收回。

另外，公寓屬于商業(yè)性質(zhì)的房子不能入戶，對(duì)應(yīng)的就不存在上學(xué)落戶了，如果你是自住或作為婚房，考慮到后代入學(xué)資格，也不能購買公寓房。

水電費(fèi)貴，居住體驗(yàn)不如住宅

既然屬于商住房，水電及物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都貴到起飛，所以住公寓的居民要比普通民用住宅多掏很多錢。而且根據(jù)規(guī)范要求，大多數(shù)公寓沒有天然氣煤氣，因?yàn)槿細(xì)庠顟?yīng)裝在自然采光和通風(fēng)的廚房?jī)?nèi)，大多數(shù)公寓的廚房門與臥室連成一體，不符合要求，所以只能用電磁爐或微波爐做飯，給長(zhǎng)期生活帶來不便。

另外市面上的公寓多為迎合“單身人士”，大多是50-70平米的小戶型，整體結(jié)構(gòu)不平整，視覺上存在壓迫感，且公寓的公攤系數(shù)比住宅高出5%左右，影響使用率。

購房首付高、轉(zhuǎn)讓費(fèi)高

購買公寓房雖然總價(jià)低，但購房首付高啊！按規(guī)定首付需要付5成，最長(zhǎng)貸款年限只有10年，且不能公積金貸款。上述這些還不是最要命的，最坑的是公寓到了轉(zhuǎn)手賣出時(shí)手續(xù)費(fèi)高得驚人！要繳納營業(yè)稅、契稅等多項(xiàng)交易稅費(fèi)，例如深圳的二手交易稅費(fèi)就達(dá)到房屋總價(jià)的15-20%左右！

普通的家庭住房我們都知道賣房的房產(chǎn)證滿五年且是唯一住房，只需繳納一個(gè)契稅，而公寓是沒有“滿五唯一”這一說的，必須繳納亂七八糟的高額費(fèi)用，也正是因?yàn)橛羞@么一筆“醬油貴過雞”的支出，才導(dǎo)致公寓的流通性很差。

看到這里有人要問了，既然如此公寓為啥看起來那么火呢？小爽認(rèn)為主要是因?yàn)殚_發(fā)商營銷模式做得好，直銷分銷帶看客戶，售樓處自然人潮涌動(dòng)，當(dāng)然也不能全盤否定公寓，凡事具有兩面性，對(duì)于愛賺快錢的炒房客來說，他們注重的是短期利潤(rùn)，一些地段優(yōu)質(zhì)、人氣旺的項(xiàng)目，獲得的回報(bào)當(dāng)然比同價(jià)位的住宅高。

所以買公寓這種事，除非你資金特別充足，否則不建議購買。如果非要選擇，也建議買市中心的繁華地段、配套完善、生活便利，最好是靠近工薪族的公寓，相對(duì)來說出租率高，租金也高，升值空間更大出手較容易。