買房前功課一定要做足了，準備貸款的可以先算算自己的正常月收入是否是月供的兩倍，如果沒有的話，建議提前半年可以開始養流水了。

流水這個事情往往都是在買房最后一步才告訴你，如果那個時候才發現流水不足，就很尷尬了，要么父母參貸，要么花錢造假流水（有風險，最好別做）

個人收入情況一般用單位的收入證明和個人的銀行流水單來證明。收入證明是辦理貸款必備的材料，但收入證明無法證偽，通常只要搞定公司人事，就可以把月收入開的比較高，所以大部分銀行需要借款人提供個人銀行流水來做進一步證明。

銀行流水是用戶與銀行發生存取款業務交易的流水對賬單，由于其客觀性，更被銀行認可。基于銀行流水在貸款中的重要性，本篇將做詳細介紹，以求一文解釋清楚。 

一、銀行流水單介紹

銀行流水根據賬戶性質不同分為個人流水和對公流水。此文涉及到的流水通指為個人流水。

完整的流水單應包括：姓名，卡號，交易賬號，交易時間，摘要，交易金額，余額，交易機構等。流水單須加蓋銀行公章或電子章。不同銀行的流水單格式或名稱會有所差異。

以下以建設銀行的流水單為例做介紹。

卡號：持卡人的賬號

交易時間：進出賬交易的時間，以日為單位

摘要代碼：交易類型，可包含：代發工資，ATM取款，消費，銀行存入，匯款，結息等。若對方匯款時有特別備注，則摘要代碼顯示備注名稱，如租金，工資，獎金等。

交易金額：此筆交易的額度，一般代發工資有零有整。

賬戶余額：卡內余額。

對方賬號：各銀行操作不同，建設銀行不顯示對方賬號。

對方賬號名稱：建設銀行不顯示。

借貸：其中“貸”表示轉入；“借”表示轉出。

賬戶名稱：持卡人姓名。

證件號碼：身份證號碼。

二、銀行認可的流水類型

按揭貸款/消費貸款/抵押貸款中，銀行會重點審核借款人的還款能力，以確保其足有的收入能夠歸還銀行貸款，降低銀行壞賬率風險。個人的還款能力則重點體現在日常的銀行卡交易中。

如上部分描述，流水單里交易類型名目繁多，哪些收入才是銀行重點關注和認可的有效流水呢？一般銀行通過工資流水，轉賬流水，除此之外，銀行也可能會通過個人工資稅單，公積金等來進行收入認定。主要是以下三種。

1、工資流水      2、存款流水     3、轉賬流水

其中工資流水，是銀行最為認可的流水，這類流水往往會帶有“工資”或“代發工資”的標識。假設，你在世界500強企業上班，還帶著一個團隊，那么你的工資流水就代表著“穩定、多金的收入，和你隨時還債的能力”。

需要注意的是，當工資到賬的時候，千萬不要立即進行大額轉賬或全額轉出，以免資金停留在賬戶上的時間過短，導致銀行判定你每個月都會有其他固定的大額支出，從而懷疑你的還款能力，最終使得貸款批不下來或者增加貸款的難度。

另外，相對于工資流水，存款流水和轉賬流水在銀行的眼里，分量較輕，但仍然是證明還款能力的有益補充，而且同樣需要規避即存即取的動作，以免被銀行視為無效流水。存取的動作需要做到：收入先存入銀行，再在使用的時候逐日取出；24小時內不能存入取出的部分，也就是不能當天存入當天取出等。

三、如何養流水

以下詳細介紹下如何正確地養流水，包括如何養工資流水，獎金流水，房租流水，分紅流水等。讀者可以根據自己的具體情況選擇幾種類型來操作。

1.工資流水

?若為公司轉賬，則須固定日期（一般前后誤差2天左右為佳）轉入，避免周末或者國家節假日轉賬。

?轉賬方以公司轉賬為最佳；個人轉賬也可，后續打印銀行流水時，盡量避免顯示交易方信息。

?稅后工資因為扣除了四險一金等，故需精確到分為最佳，如15789.21元，避免取整數，如16000元。

?轉賬時務必備注：工資或代發工資。

2.獎金流水

?相對固定日期轉入，如季度獎、半年獎、年終獎、項目獎金等。

?轉賬方以公司轉賬為最佳；個人轉賬也可，后續打印銀行流水時，盡量避免顯示交易方信息。

?轉賬時務必備注：獎金或項目獎等。若無備注，則最近幾年內，相對固定時間內轉賬進來，部分銀行也認可。

3.租金流水

?需有租房合同，可從網上下載租房合同模板。

?租金應符合正常市場水平，可通過鏈家等房屋中介app查詢房屋租賃價格，并適當提高20%比例作為最終租金。租金金額一般為整數，如9500元等。

?房屋租金付款周期應模擬目前市場租房常規做法，上海一般按照每三個月付一次，部分月租金比較高的，每一個月付一次也屬合理現象。

?租金流水日轉賬要求相對寬松，一般前后差異幾天時間或在節假日轉賬均屬合理現象。

?租金和工資流水建議分開做在不同銀行卡。

?租金通過支付寶轉賬也認可，當然姓名、日期、金額和租房合同匹配即可。

4.分紅流水

分紅流水通常以年為單位進行轉賬，分紅金額一般以幾萬到幾十萬不等，但金額不宜過高，否則銀行可能要求提供類似占股協議書等輔助證明材料，憑添麻煩。

5.其他流水

?其他流水可包含：補貼、避稅工資、報銷等。

?其他流水需視情況確定是否有必要以固定日期轉入，如補貼，報銷等，通常也是固定時間轉入。

?避稅部分工資一般用公司員工的私人賬號轉賬，且金額為整數。

綜上所述，以上收入流水均屬于銀行認可的流水范疇的。除了以上操作注意事項外，所有流水需遵循以下原則，才有助于打造一份完美的流水清單。

四、Q&A常見問答

1.問：找淘寶或者某些中介買流水，可行么？

答：反對做假流水！其實自己養一份出來也不麻煩，自己養流水才是長久之計。

2問：怎么打印流水單？

答：攜帶本人身份證件及銀行卡到就近的銀行網點，請工作人員幫助打印。也可到營業網點自助打印

3問：收入證明金額開多少？

答：單位部分的收入可以比對應的銀行流水高一些，但不宜差別太多。收入證明按年收入或月收入來開均可。如工資/獎金等工作總收入為30萬，則收入證明開到40萬即可。