一、長租房是什么意思？
1、長租房一般指長租公寓，，是房地產市場一個新興的行業，將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。
國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營；分散式主要從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。
2020年9月7日，住房和城鄉建設部官方發布通知，就《住房租賃條例（征求意見稿）》公開征求意見。其中第二十三條規定，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。
2、長租房的運營模式
一是開發運營，公寓所有者（主要是房企）成立專門的運營團隊，負責存量房或新建租賃住房的運營，為租客提供租賃和增值服務，獲取“資產增值和租金”；
二是資產托管，房企將公寓托管給運營服務商進行出租和租后管理，承擔房屋維護費和裝修費用，享受資產增值和租金收入；運營商負責公寓運營，支出一定管理成本，為租客提供租賃和增值服務，賺取托管費和租客增值服務費；
三是運營服務，從資產所有者處承包公寓，對房屋進行標準化裝修，并且負責出租期間的運營和維護；向房屋所有者繳納固定租金，賺取租金差價和服務費；而資產所有者享受資產增值和固定租金收益；
四是代建運營，房企受土地所有者／使用者的委托，提供土地規劃、建造和運營服務，向所有者繳納固定租金，收取租客租金和服務費，賺取租金差價和服務費；土地所有者需要支付房企建筑費用，享受資產增值和固定租金收益。房企擔任代建運營的角色。
3、長租房的發展現狀
中國房地產市場發展突飛猛進，在實現經濟騰飛的同時，高房價也引發了眾多問題，從2015年，國家開始大力支持租房租賃市場，2021年2月2日，北京市住建委、市市場監管局、市金融局、市委網信辦、北京銀保監局聯合印發《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》，首次明確禁止“長收短付”，嚴控“租金貸”撥付對象，承租人申請的“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業，只能撥付給個人。新規于2021年3月1日起正式實施。
2018年8月，“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”我愛我家前副總裁胡景暉關于長租公寓的一番言論掀起了租賃市場的一波風浪。就在“誰推高了租金”討論聲愈演愈烈的情況下，沒人注意到遠在杭州的一家名為鼎家網絡科技有限公司的長租公寓公司宣布破產，這起破產事件有如平地驚雷，牽起人們關于金融＋長租公寓模式的警覺。2020年12月，長租公寓“爆雷”事件引發廣泛關注，部分長租公寓“高進低出”“長收短付”，資金鏈斷裂后攜款跑路，讓不少業主和租客成為了受害者，導致業主丟了租金無處可尋，租客付了房租卻被迫搬家。
目前還存在，租金貸、坐地漲價、裝修污染等問題。
二、長租房的未來趨勢
來自住建部的數據顯示，目前全國租房人數已逾2億，其中人口流入集中的一、二線城市租房需求尤為旺盛。住房租賃市場規模預計2025年規模將增至2．9萬億元，2030年將超過4．6萬億元。
伴隨我國租賃人口的壯大，住房租賃市場幾經沉浮：從寂寂無聞到政策紅利下的風口行業，躍升資本寵兒后又跌落神壇，一邊是上市狂潮，一邊是暴雷頻發，不斷上演冰火兩重天……但有一點值得肯定，經過多年發展，住房租賃市場化、專業化、機構化程度不斷提高，已成為緩解大城市租房問題的重要市場力量。
作為一個處于初級階段的行業，洗牌與重整始終是發展的主旋律。對比行業早期以規模論成敗、忽視用戶體驗、缺乏市場監管的1．0時代，進入2021年，住房租賃正在邁向全新的2．0時代，主要表現為以下幾個信號。
1、深化產品打磨，大型社區脫穎而出
以改善城市青年租住體驗為使命的長租公寓發展至今，始終離不開對產品與服務的深耕，無論是空間實用性的增強，抑或居住功能的完善。
經過幾年的探索后，各家產品均進行了多次升級迭代，從有得住向住得好過渡。例如安歆集團根據深耕員工住宿行業七年的運營經驗，于今年3月將產品升級到5．0版本，著重優化了安全、美觀、好用、耐用、私密性等方面。
而自如友家6．0則是自如友家產品全新的智能化升級，自如客通過手機APP即可輕松完成遠程遙控室內燈開啟、智能窗簾開關、智能新風啟動、智能空調調溫等各項操作，以智能化手段優化美好租房體驗。
不止這兩家，伴隨公寓業務發展，產品升級幾乎是各個品牌的常規操作。較之以往，現階段的產品升級更加人性化，并增加了智能化應用。其目的無外乎兩個：更高的坪效、更好的居住體驗。
而圍繞特定人群的細分產品市場的拓展更是各家品牌的必爭之地。從白領公寓一家獨大到藍領公寓、人才公寓、服務式公寓、大型租賃社區等細分市場、細分品類百花齊放，住房租賃供給端的產品結構已發生顯著變化。
據邁點研究院數據顯示，目前納入監測的人才公寓有12家，藍領公寓則有21家。另外，享受政策支持、助力區域經濟升級的大型租賃社區也將在2021年迎來井噴。
據克而瑞不完全統計，2021年將有約50個大型租賃社區開業。這或許會成為住房租賃行業進入新的發展階段的重要信號。
2、行業收并購持續進行，長租公寓開啟寡頭之爭
回顧近年來的長租公寓行業，并購是一大關鍵詞。
2019年5月，國內藍領公寓安歆集團戰略并購逗號公寓，并購后，安歆集團的床位數從6萬張增長到近10萬張，業務布局也從9個城市增加到17個城市；
2020年11月，自如宣布并購貝客青年精品公寓。并購完成后，自如將在北京、上海、廣州、深圳、南京等7個城市運營53個集中式公寓項目。此舉大大提升了自如在核心城市的集中式公寓規模。
2020年12月，世聯行以5．3億元將世聯紅璞轉讓給國資背景的珠海大橫琴，未來或將由魔方公寓接手世聯紅璞之后的運營和管理。
2021年2月，國內最大的長租公寓SaaS平臺蘑菇租房轟然倒塌，而后被寓小二接手，未來“雙系統”將共同服務公寓市場。
與行業早期收并購對象多為中小型玩家不同，現階段的收并購已經變為頭部玩家收購第一梯隊大型玩家，且向供應鏈蔓延。58安居客房產研究院首席分析師張波曾在接受采訪時表示，長租公寓第一階段的“群雄并起”已經結束，第二階段的“寡頭之爭”仍將持續。
資本寒冬，暴雷頻發，市場陷入動蕩，加之疫情導致出租率下降，2020年的長租公寓步履維艱，行業優勝劣汰持續加深，這也進一步加速了行業集中度的提升。
另一方面，一系列收并購事件再次印證了住房租賃行業的強資源屬性，只有懂運營、擅于資源整合、有強大資金支持的企業才能走的更遠。
而從根本來講，對于公寓玩家們，終極難題和目標并不是擴張和跑馬圈地，而是能否實現規模化盈利。這個難題還有待場上玩家繼續思考。
3、住房租賃政策傾斜加劇，長租房迎來高光時刻
長期以來，我國商品房買賣與租賃失衡，人口凈流入大的北京、上海等一線城市租賃市場存在嚴重的供需錯配，整體數量不夠、適合的“居住空間”不夠是其中突出矛盾，從供給端供應更多R4、集中用地與住宅產品成為解題首選之策。
自“十九大”起，“租售并舉＋地方政策”推動了開發商“競自持拿地”，眾多住宅用地出讓條件中包含“15％自持面積用于租賃（R4用地）”。如今，上海市各大房企自持住宅面積已累計約達200萬方。越來越多的大型租賃社區帶著解決新市民住房問題的使命為租而建，引領住房租賃市場的新一輪增長。
除了租賃用地外，近年來集體用地供應也持續加碼，北京作為我國首批13個“集體土地租賃試點城市”之一，不斷加大租房建設力度，推進進度與成效最為顯著：已累計開工41個項目，可提供房源約5．5萬套。
租賃用地＋集體用地，越來越多的面粉被用來做住房租賃這塊蛋糕，我們有理由相信這個行業的明天將越做越大。
不止于此，住房租賃還在今年“兩會”期間迎來了高光時刻。政府工作報告指出，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
為培育住房租賃市場發展，＃降低租房稅費負擔＃成為熱搜話題。據悉，這是在去年中央經濟工作會議的基礎上，兩會中首次提及對大城市住房問題的關注。這對于今年各大城市的房地產政策和市場的變化有較大的影響。
專家表示，政策明確通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給。由此可以看出，后續保障性租賃住房和共有產權住房將成為大城市重點鋪開的產品，此類產品將承擔解決住房問題的重要角色。
此外，民進中央、民建中央提交的提案也同時聚焦到了住房租賃市場，兩份提案同時建議要增加租賃住房供給、給予適當稅收優惠、建立行業準入門檻、嚴格監管“租金貸”等建議。
住房租賃是關系到廣大新市民租房的民生問題，其一路發展一直沐浴政策春風。此次“兩會”上的超強曝光，無疑將住房租賃的政策導向推向更高位置。未來，更多利好政策也將陸續落到實處。
綜合以上市場動向、政策信號，邁點空間租賃就住房租賃未來發展做出以下預判：
1、回歸運營鍛造核心能力
從唯規模論到品質為先，從野蠻生長到精耕細作，經過一系列市場沉浮，回歸商業本質、對回歸運營能力已成為行業共識。讓每一分成本花在刀刃上，讓每一個項目實現盈利，敬畏行業與用戶，讓租客真正感到放心、安心，這是企業活下去的前提。
旭輝控股董事局主席林中近日在兩會期間采訪中表示持續看好集中式長租公寓的發展前景，并提出做好住房租賃需要練就兩大能力，“服務好客戶是運營能力，資產的保值增值是資管能力，這兩項能力都要具備，才能真正做好住房租賃。”
2、輕重資產分離
未來，隨著行業分工逐漸細化，品牌發展模式將更加清晰，并加速向重資產和輕資產兩端分化。根據自身屬性選擇適合的發展模式是企業發展的首要問題。
按照現有市場規律來講，房企系適合發展自持物業做租賃業務的重資產模式，以及其他優質項目包租的中資產模式，創業系則側重走輸出運營管理的輕資產路線。而各大派系之間如何取長補短、深度競合也值得深入思考。
3、國有企業參與度提升
無論是世聯紅璞被國有企業接手，還是各個區域市場國資背景的不斷入局，都釋放了一個信號：手握物業、資金資源的國有企業進入住房租賃行業已是大勢所趨。一方面是房住不炒、租購同權、大力培育住房租賃市場等政策導向，另一方面是涉及民生福祉，其次是重資產難盈利的行業屬性，這些都與國有企業的使命和特性緊密匹配。
對于行業而言，國有企業的入局也為行業帶來一股更堅實、穩健的市場力量。
4、資產證券化仍有機會
尋求更長期穩健的資金支持一直是住房租賃行業的永恒課題。“兩會”期間，全國人大代表陳華元提出建議，加大金融支持力度，拓寬規模化住房租賃經營的長期資金渠道；進一步扶持房地產信托投資基金（REITs）權益類資金，鼓勵發行基于租金凈收益的資產證券化（ABS）產品。
今年2月，華發股份50億住房租賃專項公司債更新為已反饋。可見，2021年住房租賃市場的債券融資依然有機會，更多金融創新模式有待探索。
住房租賃市場還有哪些趨勢和風向？市場波動下如何逆勢前行？邁點研究院與邁點網聯合主辦的寓·望中國租賃地產MBI頒獎典禮暨高峰論壇即將于4月15日在上海舉辦，數十位行業領袖帶你撥開迷霧，望見未來。
雖然荊棘叢生，但只要踐行美好租住生活的行業初心不變，優勢賽道仍然存在。我們相信住房租賃2．0時代會越來越好，租賃企業也會朝著更規范的方向發展。背靠雙循環新發展格局，國內住房租賃市場仍是星辰大海，仍可踏浪前行。
其實早前國務院辦公廳也曾印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，其中備受關注的是第12條：
允許改建房屋用于租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。
此外，2017年初有16省發布商改住細則，土地用途可調整為居住用地。目前，繳納補齊完土地出讓金，就可辦理商改住。要知道，商業用地的水電可是住宅用地的3倍，這一改物業的市場價值及回報立馬就有了提升。
目前已公布商改住細則的城市包括：廣東、河北、遼寧、吉林、甘肅、河南、江西、福建、海南、山西、四川、陜西、貴州、內蒙古、新疆、寧夏。
可以預見，40年公寓改民用水電氣是大趨勢，逐步落實到位也只是時間問題。
