現(xiàn)代社會(huì)，買家購(gòu)房有很多選擇，因此對(duì)于抵押房，大多數(shù)購(gòu)房者都有些抵觸心理。一般消費(fèi)者對(duì)抵押房的認(rèn)識(shí)不清，大家總擔(dān)心抵押房能否買賣，購(gòu)買已設(shè)抵押房屋是否有效，不敢購(gòu)買抵押房。下面本文就為您具體分析這兩個(gè)問(wèn)題，希望能為您提供幫助。

一、抵押房能否買賣？

（一）法律的相關(guān)規(guī)定

《擔(dān)保法》規(guī)定轉(zhuǎn)讓經(jīng)登記過(guò)的抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，非經(jīng)通知或告知的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。這個(gè)規(guī)定開始貫徹物盡其用的思想，并考慮到了抵押物受讓人的利益。

此外，《關(guān)于〈擔(dān)保法〉的司法解釋》規(guī)定轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押人或未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)，取得抵押物權(quán)的受讓人，可代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，消滅抵押權(quán)，受讓人清償債務(wù)后，可向抵押人追償。

（二）抵押財(cái)產(chǎn)是允許轉(zhuǎn)讓的，抵押財(cái)產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓附有一定條件

總的來(lái)說(shuō)首先抵押財(cái)產(chǎn)是允許轉(zhuǎn)讓的，而非老觀念中轉(zhuǎn)讓抵押物無(wú)效。其次，抵押財(cái)產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓附有一定條件，轉(zhuǎn)讓條件成就時(shí)才發(fā)生抵押財(cái)產(chǎn)權(quán)的變化。另外，關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定是針對(duì)管理性質(zhì)的規(guī)定，而不是針對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。

二、購(gòu)買已設(shè)抵押房屋是否有效？

（一）購(gòu)買已設(shè)抵押房屋，購(gòu)買合同符合條件的有效

合同訂立的行為效力，受《民法通則》的調(diào)整，符合《民法通則》第55條的規(guī)定，合同即生效。房屋買賣協(xié)議作為債權(quán)合同，只要滿足3個(gè)條件：

1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

2、意思表示真實(shí)；

3、不違反法律或者社會(huì)公共利益。

結(jié)合《合同法》第44條，協(xié)議自成立時(shí)生效。協(xié)議的效力在簽訂之時(shí)即已確定，不應(yīng)通過(guò)協(xié)議的履行來(lái)反決定協(xié)議的效力，這樣做才符合《民法通則》及《合同法》誠(chéng)實(shí)信用原則的需求。誠(chéng)實(shí)信用是民事社會(huì)活動(dòng)中的“帝王法則”、高準(zhǔn)則。

（二）抵押房不符合轉(zhuǎn)染條件的，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移

另外，被轉(zhuǎn)讓房屋因?yàn)樵O(shè)置了抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓，應(yīng)理解為房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的結(jié)果條件，而不是原因條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進(jìn)行過(guò)戶登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應(yīng)受到影響，協(xié)議仍然有效。這即是《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

以上就是對(duì)“抵押房能否買賣，購(gòu)買已設(shè)抵押房屋是否有效”的解答，希望能對(duì)您有所幫助。總的來(lái)說(shuō)，抵押房是可以購(gòu)買的，但是要購(gòu)買抵押房有一定的附加條件。如果對(duì)這些條件不了解，盲目購(gòu)買可能無(wú)法順利獲得房屋產(chǎn)權(quán)，造成買家損失，所以建議如果購(gòu)買房屋時(shí)對(duì)抵押房屋是否符合轉(zhuǎn)讓條件要咨詢專業(yè)律師，以免造成不必要損失。