房屋買賣居間三方合同的法律效力

陳某向某經紀公司提出想通過某經紀公司購買一套商品房，接受委托后某經紀公司積極為其提供居間服務。2007年6月5日，陳某作為買受方與出賣人杜某、某經紀公司簽訂了三方《房產交易居間合同》。合同約定由陳某購買房主為杜某的位于北京市海淀區某處房產；定金10萬元，陳某出具了欠條，承諾3日內補齊；傭金五萬元由陳某向某經紀公司支付；但若在合同履行過程中買賣雙方任何一方違約，則轉由違約方承擔向居間方支付傭金的責任。

合同簽訂后，陳某違反合同約定，拒絕補齊剩余的95000元定金，并不按約定支付傭金。某經紀公司提起訴訟。

一審法院認為，某經紀公司稱未能購買房屋系陳某的原因，未提交相應的證據，不予采信；陳某與杜某未達成房屋買賣合同，某經紀公司要求陳某支付居間報酬，不予支持。

某經紀公司不服，提出上訴。

二審法院經審理認為，三方《房產交易居間合同》既約定了房屋買賣雙方的權利義務，又約定了房屋買賣雙方與居間方之間的權利義務。本合同包含房屋買賣合同關系及居間合同關系兩種法律關系。故出賣方與買受方之間的房屋買賣合同已經成立。某經紀公司有權收取報酬。陳某本應按約定交付10萬元定金，但其只交付5千元定金，剩余的95000元定金一直未交付，故按約定理應由其向某經紀公司支付傭金。二審法院作出改判。

律師分析：

第一，三方《房產交易居間合同》的法律效力問題。

某經紀公司、陳某與杜某三方簽訂的《房產交易居間合同》內容中，包含兩方面的主要內容，一為買賣雙方的權利義務，二為居間方與買賣雙方的權利義務。因而本合同包含房屋買賣合同關系及居間合同關系兩種法律關系。

合同有無成立的標準是看合同當事人是否就合同的具體內容達成一致的意思表示。在本合同中，包含了買賣雙方的姓名和住所、買賣標的、價款、履行期限、地點和方式、違約責任、解決爭議的方法等買賣合同的主要條款，并且雙方都簽字認可，依法，陳某與杜某達成了房屋買賣合同。

法律并不禁止三方合同。《房產交易居間合同》本著經濟、方便交易的原則，在買賣合同的基礎上增加了居間方與買賣雙方的權利義務，但這并不影響買賣雙方的權利義務。相反，該合同能夠更加保障交易安全和節省交易成本。因此，該合同應該得到法律的保護而不是否定。

第二、定金的交付與違約。

一審法院認為，某經紀公司稱未能購買房屋系陳某的原因，未提交相應的證據，不予采信。

一審法院將定金交付生效與當事人不按約定交付定金是否構成違約兩法律問題混淆了。

依據合同法規定，某經紀公司向一審法院提交了《房產交易居間合同》、陳某出具的欠條，充分證明陳某應當在三日內補齊10萬元的定金。我國擔保法第九十條規定，定金合同從實際交付定金之日起生效。合同中的定金條款也應當交付生效，但作為買賣合同中的一個條款，如一方不按約定履行給付定金的義務，雖然定金條款不生效，但應當認定為給付定金的一方構成違約。