二手房不同于新房重要的一點(diǎn)是，二手房房源是掌握在大大小小的業(yè)主手中，他的違約成本要比開發(fā)商低得多，所以在房價(jià)波動(dòng)的時(shí)候，二手房市場反應(yīng)迅速，出現(xiàn)的糾紛也比新房多。

在二手房交易中，我們建議購房者了解以下幾種潛在風(fēng)險(xiǎn)。

1、交房時(shí)間

關(guān)于交房時(shí)間，不要以區(qū)間來確定，也不要約定以某個(gè)事項(xiàng)完成后“XX個(gè)工作日”交房。比如有的購房者和業(yè)主約定“過戶后2個(gè)月內(nèi)交房”，這是一種含糊的交房時(shí)間約定，如果行情比較好，房子網(wǎng)簽后，業(yè)主拖著遲遲不辦理過戶手續(xù)怎么辦？請記住，的業(yè)主都是待價(jià)而沽的，對于交房時(shí)間，你一定要具體到“XXXX年XX月XX日”，不要給對方留下可操作空間。

2、簽合同的不是房主

簽合同的不是房主有兩種情況，第一種是代理人，需要仔細(xì)核查與你簽合同的是否具有代理權(quán)，參考依據(jù)是經(jīng)公證的授權(quán)書。第二種是房主之一，很多房子都有共有產(chǎn)權(quán)人，但在實(shí)際二手房交易中，負(fù)責(zé)簽字的業(yè)主有可能沒有取得全部業(yè)主的授權(quán)，或者故意留出漏洞，以便隨時(shí)毀約。避免這種情況，需要購房者了解清楚房子產(chǎn)權(quán)人信息，并檢查書面的授權(quán)書。

3、房子有沒有承租人

這一點(diǎn)，可能有不少人會(huì)不以為意，但往往卻因?yàn)?ldquo;房子處于出租狀態(tài)”而陰溝里翻船。

根據(jù)《合同法》，房主在決定賣房時(shí)，應(yīng)在賣房前合理期限內(nèi)通知承租人，而且承租人享有在“同等條件”下的優(yōu)先購買權(quán)。關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，購房者要理解兩點(diǎn)，時(shí)間和價(jià)格。房主一般會(huì)向承租人通報(bào)出售時(shí)間，并給承租人一個(gè)期限，如果承租人在該期限內(nèi)沒有給出與購房者相同的報(bào)價(jià)，那么可視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

4、遷戶口很重要

買二手房的，很多是沖著去的，而則必須要。由于戶口歸公安部門管理，此類戶口糾紛，法院很難決斷，購房者如果在合同中沒有約定戶口事宜，那將會(huì)被動(dòng)。

所以，盡可能在合同補(bǔ)充協(xié)議中約定好遷戶口事宜及違約責(zé)任。

5、注意錢的去向

很多二手房都是在還貸中就掛牌轉(zhuǎn)讓的。而要完成過戶，就必須還清貸款，拿到房產(chǎn)證。業(yè)主還清貸款的錢一般有兩個(gè)渠道，第一個(gè)渠道是找中介借錢，業(yè)主需要承擔(dān)利息成本，第二個(gè)渠道是購房者的首付款。這筆錢是沒有成本的。

對于購房者來說，關(guān)注首付款的流向很重要。為了保證專款專用，建議購房者做資金，越來越多的城市已經(jīng)強(qiáng)制要求資金了，原因正是首付款經(jīng)常被挪作他用，導(dǎo)致購房者“錢房兩空”。

未來的房地產(chǎn)將逐漸由二手房主導(dǎo)，對于二手房交易中的一些潛在風(fēng)險(xiǎn)，作為購房者也是要仔細(xì)了解的。涉及到幾百萬的資金，再怎么認(rèn)真也不為過。