據(jù)山東省濟寧市任城區(qū)人民政府網(wǎng)站消息，11月20日，山東省高級人民法院發(fā)布《山東省高級人民法院關于服務和保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。

意見要求，堅持優(yōu)先保護居住權，依法保障商品房消費者合法權益。堅決貫徹《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》精神，支持和保護商品房消費者的超級優(yōu)先權。商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，應予支持。在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，應予支持。

文件提出，采取相對靈活的司法保全措施，配合做好大型房企風險化解工作。對暫時遇到生存困難但有發(fā)展前景的企業(yè),本著“扶持、引導、幫助”的原則，用好財產(chǎn)保全手段。一方面要堅決有力,為債權企業(yè)挽回經(jīng)濟損失、追回“救命錢”；另一方面要穩(wěn)妥慎重，嚴禁超標的保全，對企業(yè)的財務賬戶盡量不查封凍結，保證房企的資金流和市場活躍度，維持“造血”功能。對涉案在售房屋，采取變通形式查封，以免影響正常銷售。積極創(chuàng)新,靈活采取限制交易、設立擔保等保全手段以及使用權、經(jīng)營權抵債、債轉股等執(zhí)行方法,激發(fā)有限經(jīng)濟要素的最大效益。

山東省高院還提出，主動行使釋明權，一體處理解除商品房買賣合同與商品房擔保貸款合同關聯(lián)案件。在出賣人不能交房構成根本違約、購房人享有法定或約定解除權的情況下，購房人主張解除商品房買賣合同的，人民法院可向購房人釋明其可以一并提出要求出賣人將收受的購房款的本金、利息以及已支付的貸款本息返還買受人的訴訟請求。購房人請求解除商品房擔保貸款合同的，人民法院可以釋明擔保權人（金融機構）一并提出要求出賣人返還剩余購房貸款本息的訴訟請求，避免當事人訴累。

此外，依法審慎對保交樓資金采取保全執(zhí)行措施，健全溝通協(xié)調(diào)機制。嚴格貫徹《最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行關于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》的精神，在審理房地產(chǎn)案件中需凍結商品房預售資金監(jiān)管賬戶資金的，應當及時通知當?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設主管部門，加強協(xié)調(diào)配合，建立信息資源共享和協(xié)同會商機制。除當事人申請執(zhí)行因建設該商品房項目而產(chǎn)生的工程建設進度款、材料款、設備款等債權案件外，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，對于監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項，不得采取扣劃措施，不得影響賬戶內(nèi)資金依法依規(guī)使用，確保監(jiān)管資金不被挪作他用，只用于該項目的建設。

文件還要求，協(xié)同處置開發(fā)商逾期交房、逾期辦證等群體性糾紛，切實發(fā)揮典型個案示范效應。建立涉訴小區(qū)案情調(diào)查加對下指導制度，對涉同一小區(qū)的群體性案件或潛在群體性案件，受案法院應第一時間深入小區(qū)進行案情調(diào)查，摸清糾紛成因。因違約金過高開發(fā)商不能承受或不能一次性支付的，可以在訴前調(diào)階段采用以物業(yè)費、車位費抵頂?shù)褥`活方式予以處理。上級法院應加強對下級法院指導，受案法院應綜合考量違約原因、開發(fā)商過錯程度、逾期時長等因素，依照合同約定和法律規(guī)定作出判決。當事人提供證據(jù)證明其關于調(diào)整違約金的主張具有事實和法律依據(jù)的，受案法院可以結合案情適當對違約金作出調(diào)整。受案法院可先就一案作出示范裁決，并以此促成其余案件調(diào)解或撤訴，實現(xiàn)“辦理一案、治理一片”的效果。

注重運用破產(chǎn)重整、破產(chǎn)和解等制度工具，平衡保護購房人和其他債權人、債務人利益。強化府院聯(lián)動，以雙贏多贏共贏的理念為引領,發(fā)揮破產(chǎn)審判在完善市場主體救治的重要作用,對有價值企業(yè)進行挽救。引導房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)的投資人和債權人等各方主體利用破產(chǎn)重整、破產(chǎn)和解制度消解企業(yè)債務負擔，化解重大風險。

推進行政處罰與承擔“民事責任+刑事責任”相銜接機制，加大對違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)的責任追究力度。發(fā)現(xiàn)問題樓盤項目開發(fā)過程中存在挪用資金、企業(yè)侵占、惡意抽逃資金等違法犯罪行為時，除及時向公安機關移送犯罪線索外，還要善于運用公司法人人格否認的規(guī)定以及實質(zhì)合并破產(chǎn)制度，依法對房地產(chǎn)企業(yè)進行財務審計，查清資金流向，促使房地產(chǎn)企業(yè)主動把挪用的資金回歸項目，或依法追究房地產(chǎn)企業(yè)股東或實際控制人的法律責任。