買房子合同簽了，首付交了，但貸款沒(méi)辦下來(lái)，到底算誰(shuí)違約？

舉例：朋友小A打算買一套二手房，跟房主談好了價(jià)格簽了合同，并交了首付，當(dāng)時(shí)產(chǎn)權(quán)證上只有房主一個(gè)人的名字，房主也表示自己是離異狀態(tài)，可是后來(lái)有個(gè)自稱是房主妻子的女人說(shuō)不同意賣房，導(dǎo)致貸款手續(xù)無(wú)法辦理，因?yàn)?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="房?jī)r(jià)（房地產(chǎn)價(jià)格）是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，即房?jī)r(jià)：土地價(jià)格+建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。房?jī)r(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成。">房?jī)r(jià)漲得厲害，小A急著買房，就要求房主給個(gè)說(shuō)法，要么解約、要么趕緊辦理買房手續(xù)，別耽誤自己買房。

房主開始總是說(shuō)正在解決中，可是過(guò)去快兩周了還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，小A就想如果自己?jiǎn)畏矫娼饧s的話算不算違約。

解答：

對(duì)于夫妻共同擁有的房產(chǎn)，涉及到共有產(chǎn)權(quán)人，想要出售房產(chǎn)，必須經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)人、共有人都同意、簽字，否則即使簽了購(gòu)房合同也是無(wú)效的，銀行也沒(méi)辦法走貸款流程。

事件中的房主涉嫌隱瞞房屋共有人情況，小A可要求房主承擔(dān)違約責(zé)任，并支付違約金。

其實(shí)，小A在驗(yàn)房階段就應(yīng)該核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)人狀況，雖然產(chǎn)權(quán)證上只有房主一個(gè)人的名字，但也有可能是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，小A除了查驗(yàn)房產(chǎn)權(quán)證、離婚證，還可以通過(guò)走訪周圍鄰居，去房管局查看房屋詳細(xì)產(chǎn)權(quán)情況，確保無(wú)誤后再簽合同。

除了上面說(shuō)的賣房人造成貸款辦不下來(lái)的情況，還有開發(fā)商、購(gòu)房人、非買賣雙方的原因。

1. 開發(fā)商沒(méi)有及時(shí)提交貸款資料

購(gòu)買新房的時(shí)候，由于購(gòu)房人數(shù)較多，難免會(huì)有貸款材料沒(méi)及時(shí)上交的情況，或者開發(fā)商出售沒(méi)有預(yù)售許可的房子，這兩種情況是開發(fā)商原因造成貸款無(wú)法正常辦理，購(gòu)房者同樣有權(quán)解除合約并要求開發(fā)商承擔(dān)違約金、退還定金和首付款。

2. 購(gòu)房人提交材料或個(gè)人征信有問(wèn)題

房貸辦不下來(lái)還有一種原因就是購(gòu)房人自己的問(wèn)題，比如所交材料有誤、提交材料不全、提供虛假資料致使銀行不能批貸，常見(jiàn)的要數(shù)個(gè)人征信不良了。

如果個(gè)人信用記錄不良是非惡意造成的，可以跟銀行協(xié)商或者嘗試去其他銀行，要求寬松的銀行可能會(huì)批準(zhǔn)貸款。但是如果逾期嚴(yán)重，比如信用卡連續(xù)3次，累計(jì)6次逾期，且金額較大，那鐵定會(huì)被拒貸的。

個(gè)人原因造成的貸款辦不下來(lái)，通常是要購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任的，畢竟是自己犯下的錯(cuò)誤，也不能讓別人承擔(dān)責(zé)任是吧？

3. 材料、征信都沒(méi)問(wèn)題，就是批貸太慢（非買賣雙方原因）

還有一種情況就是，購(gòu)房人的材料、征信都沒(méi)問(wèn)題，銀行也已經(jīng)通過(guò)審批，就是一直不放款，大家都沒(méi)錯(cuò)，買賣雙方只能耐心等待放款。如果銀行沒(méi)有按規(guī)定期限放款，購(gòu)房人可以按照貸款合同主張銀行承擔(dān)違約責(zé)任。

另外，有點(diǎn)背的人會(huì)遇到政府或銀行貸款政策發(fā)生變化，銀行停止房貸業(yè)務(wù)，買賣雙方可以協(xié)商解決，實(shí)在不行就只能通過(guò)法院解決了，證明自己無(wú)過(guò)錯(cuò)，要求解除購(gòu)房合同。

法院判決原則：優(yōu)先合同約定

需要注意的是，無(wú)論是什么原因造成貸款辦不下來(lái)，法院判決時(shí)一般會(huì)以合同約定為準(zhǔn)，所以購(gòu)房人在與開發(fā)商和賣房人、銀行簽訂合同時(shí)，就注明違約責(zé)任，在維權(quán)時(shí)會(huì)更容易些。

買房貸款辦不下來(lái)，無(wú)論是誰(shuí)的原因造成的，到頭來(lái)受傷重的永遠(yuǎn)是我們的準(zhǔn)房奴們，房?jī)r(jià)這么貴，好不容易看上一套中意的房子，貸款卻辦不下來(lái)，要知道時(shí)間就是金錢，房?jī)r(jià)不等人，耽誤個(gè)把個(gè)月說(shuō)不定幾十萬(wàn)就沒(méi)了，就算是對(duì)方違約，承擔(dān)了違約金，但又要重新看房選房，弄不好都買不到同價(jià)位的房了。

所以，樓市火爆，購(gòu)房人更要多一萬(wàn)個(gè)心眼，仔細(xì)核查房屋、售房人情況，如實(shí)提交貸款資料，盡量別出差錯(cuò)。