近一個(gè)朋友買房，她個(gè)人的公積金明明可以貸款到50萬，但卻選擇貸款利息較高的商業(yè)貸款，這是為什么呢？后商業(yè)貸款又拖了很長時(shí)間，且找了售樓部置業(yè)顧問幫忙，才順利地辦理下來。而和她幾乎同時(shí)申請貸款的人，不僅貸款早早地就批下來，而且還享受到了一定的利率優(yōu)惠。這都是為什么呢？其實(shí)，銀行貸款有很多潛規(guī)則。

一、貸款利者得房貸

即便銀行承諾了按照約定予以一定的折扣和優(yōu)惠，但很多貸款人仍然在“無期限”地等待。在貸款額度變稀缺時(shí)，如果仍然按照原有的優(yōu)惠折扣發(fā)放貸款，則銀行的利潤空間會(huì)大幅壓縮，銀行只能選擇上浮利率來牟利。在貸款發(fā)放時(shí)，有限的額度往往優(yōu)先保證貸款利的項(xiàng)目，其他的只能排隊(duì)等待。

二、條件相同，接受的附加條件越多越好貸

銀行每個(gè)階段都會(huì)有自己的業(yè)務(wù)指標(biāo)，為多拉客戶應(yīng)付利潤考核的壓力，部分銀行在房貸銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)違規(guī)收費(fèi)、承諾優(yōu)惠、捆綁銷售其他產(chǎn)品或者攬存等行為。想要8.5折優(yōu)惠？可以，但是必須購買銀行推出的理財(cái)產(chǎn)品或者基金產(chǎn)品等，少則幾萬，多則十幾萬。誰愿意接受購買一些理財(cái)產(chǎn)品等條件，就會(huì)優(yōu)先放款；也有的客戶不愿意搭配產(chǎn)品，就會(huì)被要求上浮利率。

三、不同樓盤利率差別化

貸款買房利率打幾折，不僅要看您買的是第幾套房，還要看您是買的哪個(gè)開發(fā)商的房子。同是貸款買第一套房，選擇不同樓盤，利率也可能相差15%。

四、當(dāng)心空白合同

空白合同已經(jīng)是銀行近年來形成的行業(yè)“潛規(guī)則”，銀行客戶經(jīng)理向貸款人口頭承諾折扣利率，并且與貸款人簽訂空白的“同貸書”，上面只標(biāo)明銀行同意向貸款人放款，但并沒有標(biāo)明具體的利率和放款時(shí)間。一旦銀策發(fā)生變化，這些此前約定好的折扣瞬間成為泡影。空白合同沒有法律效力，貸款人也無從追溯。在簽貸款合同的時(shí)候，如果是空白的，要讓銀行方面寫下貸款利率的承諾，保留證據(jù)。

五、公積金貸款受歧視

公積金貸款，目前全國沒有對(duì)開發(fā)商有強(qiáng)制性要求。公積金貸款受歧視，有下面這些原因：

1、開發(fā)商資質(zhì)問題

樓盤能否使用住房公積金貸款取決于開發(fā)商是否資質(zhì)齊全，還取決于是否與市公積金管理部簽訂了申請合作的協(xié)議。

2、開發(fā)商去公積金前合作協(xié)議流程較復(fù)雜

開發(fā)商在辦理諸多手續(xù)之后，如果想讓自己開發(fā)的商品房項(xiàng)目享受公積金貸款，還需要準(zhǔn)備若干材料，向公積金管理部門申報(bào)。之后還要經(jīng)過項(xiàng)目受理、審核，調(diào)查、認(rèn)證，上報(bào)、審批等多個(gè)環(huán)節(jié)，才能由管理（分、管理部）與開發(fā)單位、受托銀行簽訂協(xié)議，并在審批通過后當(dāng)日將項(xiàng)目相關(guān)信息錄入管理公積金貸款信息系統(tǒng)。

3、公積金貸款回籠資金慢

公積金貸款審批時(shí)間較長、手續(xù)相對(duì)復(fù)雜、回籠資金相對(duì)較慢，開發(fā)商更愿意購房者付全款或使用商業(yè)貸款。

4、樓市狀況相對(duì)較好，銀行和開發(fā)商互惠互利

即使拒絕公積金貸款，開發(fā)商也不愁房子賣不出去。房地產(chǎn)開發(fā)和交易需要大量資金，很多銀行同意放貸的重要條件，就是讓開發(fā)商幫銀行爭取房貸客戶，售樓人員也有“任務(wù)指標(biāo)”。因?yàn)?ldquo;壓力”和“動(dòng)力”的存在，開發(fā)商、房產(chǎn)中介和售樓人員都積極向購房者推銷商業(yè)貸款。

六、銀行“嫌棄”組合貸款

辦理組合貸款涉及到銀行、公積金管理兩個(gè)機(jī)構(gòu)，辦理起來程序復(fù)雜，加上公積金貸款的申請周期比較長，銀行要長時(shí)間耗費(fèi)時(shí)間、人力、物力來應(yīng)對(duì)組合貸款。組合貸款本身能帶給銀行的利潤有限，銀行不能因?yàn)檫@一單交易耽誤了其他更能帶來收益的交易。但并不是完全不能貸，如果在A銀行辦理公積金貸款，同時(shí)又在A銀行辦理商業(yè)貸款，這樣的組合貸款，A銀行通常是會(huì)接受的。

七、房貸提前還款要交“罰金”

提前還款之所以要交違約金，原因很簡單，因?yàn)樯暾埛抠J的頭一年是利息多的時(shí)候，銀行為了這筆貸款投入了人力物力，能撈回本的正是這頭一年，所以銀行想要設(shè)法制止借款人在此期限提前還貸，從而盡可能多地收取利息。如果購房者堅(jiān)持提前還款，銀行只能另想辦法“回本”順便賺錢。一年以上可以自由選擇還款金額，且不需要繳納違約金。

在我們買房辦理貸款的時(shí)候，可以挑選出那些能夠使用公積金貸款的樓盤，在這些樓盤中選擇符合自己要求的房子。同時(shí)，也注意問下售樓部，與其合作的貸款銀行的貸款利率優(yōu)惠。開發(fā)商與銀行有合作，一般商業(yè)貸款都會(huì)批下來的，畢竟雙方是建立者互惠互利的合作基礎(chǔ)上的。