買(mǎi)房后發(fā)現(xiàn)面積誤差怎么辦?陽(yáng)臺(tái)面積如何算?

案例：

周先生購(gòu)買(mǎi)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的一套房屋，合同約定銷(xiāo)售面積130平方米，每平方米銷(xiāo)售價(jià)格3000元。入住后，周先生覺(jué)得房間的實(shí)際面積明顯小于銷(xiāo)售面積。便委托房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)進(jìn)行了測(cè)繪，結(jié)果，房屋的實(shí)測(cè)面積為120.8平方米，和銷(xiāo)售面積相差9.2平方米，其中陽(yáng)臺(tái)面積(外圍水平投影面積5.6平方)是按封閉型陽(yáng)臺(tái)(按全面積)測(cè)繪計(jì)算，如按非封閉陽(yáng)臺(tái)(按半面積)計(jì)算建筑面積，此房實(shí)測(cè)應(yīng)為118平方米。

同時(shí)周先生發(fā)現(xiàn)原合同約定陽(yáng)臺(tái)為不封閉的，現(xiàn)發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)改為封閉的。就與開(kāi)發(fā)商協(xié)商,要求陽(yáng)臺(tái)部分面積須按一半計(jì)算建筑面積，要求退還實(shí)際面積小于合同約定面積部分的房款，并對(duì)超出3%部分建筑面積的部分適用雙倍返還。無(wú)奈，周先生起訴到人民法院，提出了同上的要求。

周先生認(rèn)為，房屋面積不足是開(kāi)發(fā)公司違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，如果不是買(mǎi)房人自己發(fā)現(xiàn)了，買(mǎi)房人還不會(huì)知道自己的利益被侵犯，陽(yáng)臺(tái)部分面積系被告擅自變更設(shè)計(jì)，還應(yīng)當(dāng)按半封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算一半的面積，而只計(jì)算2.8平方，被告售房與銷(xiāo)售面積相差合計(jì)為12平方。買(mǎi)房人對(duì)房屋面積不足，應(yīng)該是知道的，所以，開(kāi)發(fā)公司的行為應(yīng)屬欺詐行為。被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，返還原告3%(3.9平方)以?xún)?nèi)的部分面積的房款11700元。雙倍返還原告3%以外的部分面積的房款計(jì)48600元。

開(kāi)發(fā)公司認(rèn)為，法院應(yīng)當(dāng)駁回周先生的訴訟請(qǐng)求，理由是：第一，雙方的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中有約定，如果出現(xiàn)了房屋面積誤差的情況，房款多退少補(bǔ)，所以不能退房;第二、對(duì)于陽(yáng)臺(tái)部分面積，是經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)測(cè)繪，并沒(méi)有多算建筑面積，原告訴稱(chēng)無(wú)法律依據(jù);第三、原告主張雙倍返還無(wú)相應(yīng)的法律依據(jù)。

本案的案情雖然看似比較復(fù)雜，但雙方當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要集中在以下幾點(diǎn)：一、房產(chǎn)面積誤差后，買(mǎi)房人是否可以退房，誤差多少可以退房?二、房產(chǎn)實(shí)際面積減少后是否應(yīng)當(dāng)返還房款?三、非封閉陽(yáng)臺(tái)被擅自改為封閉陽(yáng)臺(tái)后，是按全面積計(jì)算建筑面積，還是按一半計(jì)算建筑面積?四、對(duì)房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款，是否應(yīng)當(dāng)雙倍返還?

法院審判

經(jīng)法院審理查查明，雙方的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中房屋面積誤差的情況沒(méi)有約定，但可以依法律規(guī)定處理，如果房屋實(shí)際小于合同約定面積，應(yīng)當(dāng)退還多收的房款積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款，雖然合同沒(méi)有明確規(guī)定，但可依法適用雙倍返還。房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)報(bào)告是按規(guī)范進(jìn)行的，可以采信。但對(duì)陽(yáng)臺(tái)部分面積問(wèn)題，因系被告未經(jīng)原告同意，擅自變更為封閉陽(yáng)臺(tái)，因此還應(yīng)按原合同約定的非封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算建筑面積。周先生所述其購(gòu)買(mǎi)房屋的實(shí)測(cè)面積為121平方米，和銷(xiāo)售面積相差9平方米的事實(shí)屬實(shí)。陽(yáng)臺(tái)雖然被擅自改為封閉型，但仍應(yīng)按合同約定的非封閉陽(yáng)臺(tái)(按凈面積的一半)計(jì)算建筑面積。后經(jīng)法院主持調(diào)解，原告周先生不退房，由開(kāi)發(fā)公司一次性賠償原告人民幣5000元。

本案中，因?yàn)殡p方合同約定了如出現(xiàn)了房屋面積誤差時(shí)房款多退少補(bǔ)的情形，一旦出現(xiàn)了誤差只能按多退少補(bǔ)的約定來(lái)處理，所以，周先生退房的要求是得不到滿(mǎn)足的。如果雙方?jīng)]有約定或約定不明時(shí)怎么辦?應(yīng)按法律規(guī)定辦理。

一、不能退房。積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算。即房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，超出面積的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)房人按照合同約定的價(jià)格補(bǔ)足;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，賣(mài)房人應(yīng)返還買(mǎi)房人小于部分的房?jī)r(jià)款及利息。如果在訴訟過(guò)程中，買(mǎi)房人請(qǐng)求解除合同、要求退房的，人民法院是不會(huì)支持的。

二、可以退房。積誤差比絕對(duì)值超出3%，如果在訴訟過(guò)程中，買(mǎi)房人請(qǐng)求解除合同、要求退房返還已付購(gòu)房款及利息的，會(huì)得到人民法院的支持的。

三、賣(mài)方承擔(dān)。對(duì)買(mǎi)房人不要求退房時(shí)，同意繼續(xù)履行合同的，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比超出3%部分的，房?jī)r(jià)款由賣(mài)房人承擔(dān)，超出部分的權(quán)歸買(mǎi)房人。

四、雙倍返還。對(duì)買(mǎi)房人不要求退房時(shí)，同意繼續(xù)履行合同的，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由賣(mài)房人雙倍返還買(mǎi)房人。