在實(shí)行“就近招生”的北京，如果擁有一套在好讀書(shū)的房子，便意味著自家的孩子能進(jìn)入一所好的讀書(shū)。正是由于這份教育附加值，教育地產(chǎn)成為炙手可熱的稀缺資源，即使標(biāo)上“天價(jià)”，仍有大批父母趨之若鶩。

然而擁有教育地產(chǎn)就一定能順利進(jìn)入嗎？現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，買(mǎi)了房卻無(wú)法讓孩子順利入學(xué)的例子并不少見(jiàn)。房屋買(mǎi)賣(mài)和戶(hù)口遷移關(guān)系復(fù)雜，若舊房主逾期未遷出戶(hù)口，那新房主便是“白忙活”一場(chǎng)。

故事：戶(hù)口簿上住著“釘子戶(hù)”

李珂（化名）夫婦倆一直希望把正在上幼兒園的兒子送進(jìn)中關(guān)村的一所小學(xué)。打聽(tīng)到規(guī)定必須在招生滿(mǎn)3年以上才行，李珂就早早地相中了該處房子。

2012年5月7日，李珂花了420萬(wàn)買(mǎi)下中關(guān)村一小區(qū)內(nèi)55平方米的房子，并與房主萬(wàn)某約定了具體的付款和過(guò)戶(hù)時(shí)間等交易的細(xì)節(jié)。

為防萬(wàn)一，雙方還簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，其中協(xié)議寫(xiě)明：“李珂購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)林之房屋系為李珂之子辦理該房屋坐落的小區(qū)內(nèi)中關(guān)村某小學(xué)（北京市重點(diǎn)小學(xué)）的學(xué)籍。根據(jù)當(dāng)?shù)亟涛霸撔W(xué)的招生規(guī)定，辦理入學(xué)學(xué)籍，應(yīng)當(dāng)符合在內(nèi)居住三年以上（含三年）的條件。為了使李珂之子具備上述條件，萬(wàn)林應(yīng)于2012年7月31日前辦理完畢房屋內(nèi)所有戶(hù)口的遷出手續(xù)，否則萬(wàn)林承擔(dān)根本違約責(zé)任。”

之后，李珂依約支付了全部的房款，萬(wàn)某也依約將房屋過(guò)戶(hù)至李珂名下。本以為買(mǎi)了房，給孩子就是“板上釘釘”的事了，但直至2012年8月31日，萬(wàn)某卻一直沒(méi)將戶(hù)口遷走。

李珂多次聯(lián)系萬(wàn)某，敦促其遷出戶(hù)口，但對(duì)方以各種借口進(jìn)行拖延。眼看兒子上學(xué)的事“要黃”，心急的李珂打算不要這套房，另外再尋一套教育地產(chǎn)，以達(dá)到兒子在入學(xué)前滿(mǎn)三年的條件，于是他起訴萬(wàn)某要求解除購(gòu)房合同。

萬(wàn)某覺(jué)得自己簽的是“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”，房款也收了、過(guò)戶(hù)也辦理了，不同意解除合同。終，法院以萬(wàn)某逾期辦理戶(hù)口遷出的行為構(gòu)成違約并已導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，判決解除萬(wàn)某、李珂之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

現(xiàn)狀：教育地產(chǎn)遷戶(hù)糾紛

近年來(lái)，北京由于教育資源分配的不平衡等因素，使得教育地產(chǎn)交易價(jià)格明顯高于同區(qū)域內(nèi)普通房產(chǎn)。以教育地產(chǎn)云集的海淀區(qū)為例，教育地產(chǎn)與非教育地產(chǎn)的成交價(jià)差為4601元/平方米。在西城區(qū)，一間面積僅有10平方米的胡同房，售價(jià)高達(dá)340萬(wàn)元，貴的原因是北京好的小學(xué)之一實(shí)驗(yàn)二小在附近。

北京市第一中級(jí)人民法院發(fā)布的一份調(diào)研報(bào)告顯示，從2007年至今，在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中因戶(hù)口問(wèn)題而產(chǎn)生的糾紛逐年遞增。“尤其是近些年，教育地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的戶(hù)口糾紛尤為突出，購(gòu)買(mǎi)后不能落戶(hù)，會(huì)打亂孩子的入學(xué)計(jì)劃。”一中院民一庭法官?gòu)垵嵎急硎荆@類(lèi)官司多發(fā)生在優(yōu)質(zhì)教育資源集中的海淀、西城和東城三區(qū)。

“戶(hù)口遷不走有種種原因，有的是客觀因素導(dǎo)致戶(hù)口遷不走，新的戶(hù)口進(jìn)不來(lái)，比如說(shuō)賣(mài)房人還未購(gòu)置新房，或新房的原房主仍未遷走。”張法官介紹，“還有些賣(mài)房人投機(jī)取巧，鉆國(guó)家政策的空子，故意拖延遷戶(hù)。”

這些官司打到法院，通常會(huì)判決雙方解除合同，或舊房主賠付違約金。但無(wú)論哪一種判決，家長(zhǎng)購(gòu)買(mǎi)教育地產(chǎn)的真正目的——讓孩子順利入學(xué)的目的都難以實(shí)現(xiàn)。

現(xiàn)實(shí)中，教育地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方的交易目的非常明確，買(mǎi)方為孩子上好，賣(mài)方為獲得巨額利益。雙方因?yàn)樾恼詹恍雎栽谫?gòu)房過(guò)程中立下一些“規(guī)矩”。

張法官稱(chēng)，有些合同中沒(méi)有對(duì)舊房主何時(shí)遷出戶(hù)口、如果不遷出將承擔(dān)怎樣的后果作出約定，這使得在未來(lái)戶(hù)籍和孩子上學(xué)問(wèn)題上容易產(chǎn)生矛盾。

如果雙方?jīng)]有就何時(shí)遷戶(hù)達(dá)成協(xié)議，根據(jù)法律舊房主也要承擔(dān)“附隨義務(wù)”，即根據(jù)戶(hù)口上學(xué)的交易目的，舊房主須履行遷戶(hù)的義務(wù)。

“提醒那些希望通過(guò)買(mǎi)地產(chǎn)讓孩子上好的讀書(shū)地點(diǎn)，買(mǎi)房之前一定要考慮潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。”張法官稱(chēng)。