現(xiàn)在我國(guó)有關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的相關(guān)法律體系還不足以及在法律實(shí)施途徑中還有很多缺陷,導(dǎo)致了相當(dāng)多的有關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的糾紛問(wèn)題,房屋乃是人們安居之所,這些糾紛到底會(huì)產(chǎn)生什么問(wèn)題,本文就來(lái)詳細(xì)說(shuō)明一下。
一、農(nóng)村房屋買賣的主要類型及法律效力問(wèn)題
(一)同一村集體的村民之間房屋買賣的法律效力
(二)別村集體的村民購(gòu)買本村房屋的法律效力
(三)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村村民房屋的法律效力
二、農(nóng)村房屋買賣糾紛的司法裁判困境
(一)理論爭(zhēng)議不相上下,農(nóng)村房屋買賣糾紛司法理論支撐難以統(tǒng)一
1、買賣合同無(wú)效說(shuō)。
2、買賣合同有效說(shuō)。
3、買賣合同效力折中說(shuō)。
(二)法律法規(guī)規(guī)定不成體系,農(nóng)村房屋買賣合同糾紛法律適用爭(zhēng)議大
(三)社會(huì)保障制度不夠到位,農(nóng)村房屋買賣合同糾紛處理的社會(huì)效果考慮難
三、農(nóng)村房屋買賣糾紛解決的路徑選擇
(一)物權(quán)法并不禁止處分作為物權(quán)的農(nóng)村房屋
(二)物權(quán)區(qū)分原則下的農(nóng)村房屋買賣合同效力
(三)農(nóng)村房屋買賣的善意取得
國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》又進(jìn)一步規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。這些雖然都是國(guó)家規(guī)定的有關(guān)政策,但根據(jù)我國(guó)民法通則第六條“民事活動(dòng)必須遵守法律,法律沒有規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”的規(guī)定,法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此,筆者認(rèn)為,對(duì)這類合同,因違反國(guó)家政策而應(yīng)認(rèn)定為合同無(wú)效。
農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的處理原則農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的,對(duì)此缺少是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因,而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)仁且鸫祟惏讣闹饕颉?/p>
現(xiàn)在農(nóng)村房屋買賣案件過(guò)程中,對(duì)買賣合同的效力認(rèn)定在存在很多問(wèn)題,如果審判不合理、沒有準(zhǔn)確的法律依據(jù),會(huì)引起買賣雙方的不滿,對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定會(huì)產(chǎn)生一定的影響。
所以對(duì)于農(nóng)村房屋買賣糾紛我國(guó)還有很長(zhǎng)的路要走。
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