房屋租賃協(xié)議書(shū)寫的時(shí)候要注意的事情有很多,如果處理不好,可能帶來(lái)很多麻煩。如果人們?cè)谄滢k理過(guò)程中不注意一些事項(xiàng), 房屋租賃協(xié)議書(shū)寫很可能會(huì)給我們帶來(lái)很多的麻煩;那么我們?cè)谄匠Ｉ钪袘?yīng)當(dāng)如何正確的書(shū)寫房屋租賃協(xié)議呢?

 一、 關(guān)于房屋租賃合同效力認(rèn)定糾紛相關(guān)問(wèn)題

 違法建筑出租的效力如何認(rèn)定?

 違法建筑出租的效力應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同,但經(jīng)過(guò)無(wú)效理由消除之后,可在一定條件下轉(zhuǎn)化為有效合同。如果因建筑物屬于違法建筑而被人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定房屋租賃無(wú)效,違法原因消失后,不能轉(zhuǎn)化為比較有效的合同。

 是否進(jìn)行消防驗(yàn)收對(duì)房屋租賃合同的效力有何影響?

 對(duì)于按照法律要求必須經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收合格之后才能入住使用的房屋,消防驗(yàn)收的合格是一個(gè)房屋租賃合同有效的必要條件,除此之外的房屋不以消防驗(yàn)收為要件。

 是否竣工驗(yàn)收對(duì)房屋租賃合同的效力有何影響?

 對(duì)于按照法律要求必須經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格才能投入使用的房屋,竣工驗(yàn)收是房屋租賃合同有效的必要條件。出租未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋,該房屋存在著安全隱患,不具備交付使用條件,因此,房屋租賃合同因違反《建筑法》的強(qiáng)制性規(guī)定,當(dāng)屬無(wú)效。

 若已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格,產(chǎn)權(quán)證尚在辦理中的房屋租賃合同的效力應(yīng)當(dāng)有效。

 預(yù)租合同不受竣工驗(yàn)收的影響,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

 是否登記備案對(duì)房屋租賃合同的效力的有何影響?

 不受影響。

 房數(shù)租對(duì)租賃合同的效力有何影響?

 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(三)合同成立在先的。

 出租人故意隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實(shí),應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任?

 出租人構(gòu)成欺詐,承租人可以自知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年期間請(qǐng)求法院撤銷或變更合同,出租人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

 房屋租賃合同未到期,出租人強(qiáng)行解除房屋租賃合同并將房屋出租給善意第三人,原承租人是否可以請(qǐng)求繼續(xù)履行合同?

 因繼續(xù)履行原房屋租賃合同成為事實(shí)上不能履行,因此承租人的請(qǐng)求不能得到支持。

 如何界定公有住房使用權(quán)的法律屬性?

 實(shí)質(zhì)上是具有用益物權(quán)的性質(zhì),是一種高度物權(quán)化的債權(quán),或者也可以將其視為一種屬性模糊的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

 二、租金標(biāo)準(zhǔn)糾紛相關(guān)問(wèn)題

 合同履行期限較長(zhǎng)而市場(chǎng)變化較大,當(dāng)事人要求調(diào)整租金的標(biāo)準(zhǔn)如何處理?

 一般情況下,對(duì)租金不能隨意調(diào)整,但是,如果出現(xiàn)不能預(yù)見(jiàn)并且不能克服的情況,改變了訂立合同的基礎(chǔ),使當(dāng)事人之間的利益重大失衡,根據(jù)情勢(shì)變更原則應(yīng)當(dāng)允許調(diào)整租金,實(shí)現(xiàn)對(duì)當(dāng)事人利益的救濟(jì)和平衡。

 因維修租賃物影響租賃物的使用要求調(diào)整租金的應(yīng)當(dāng)如何處理?

 出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),但當(dāng)事人另有約定的除外,因維修租賃物影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)地減少租金或延長(zhǎng)租期。

 因第三人主張權(quán)利,致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的,租金能否調(diào)整?

 只要是非承租人自己的過(guò)錯(cuò),承租人就可以向出租人主張減少租金或者不支付租金。出租人不得以第三人主張權(quán)利為由而免除自己的責(zé)任。因第三人主張權(quán)利,致使承租人不能就租賃物使用、收益的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

 因不可歸責(zé)于承租人的事由導(dǎo)致租賃物毀損滅失,承租人要求調(diào)整租金的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是什么?

 因不可歸責(zé)于承租人的事由導(dǎo)致租賃物毀損滅失,雙方有約定按約定處理;沒(méi)有約定的,應(yīng)當(dāng)自租賃物部分毀損滅失時(shí)即自行產(chǎn)生減少租金的效力。

 租金的訴訟時(shí)效起算有何標(biāo)準(zhǔn)?

 訴訟時(shí)效應(yīng)從債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人欠交每期租金或者拒付每期租金之日起算,適用1年訴訟時(shí)效。

 房屋租賃合同無(wú)效,租金的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有何變化?

 租金標(biāo)準(zhǔn)可以按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。

 未經(jīng)出租人同意,承租人轉(zhuǎn)租的,承租人解除合同或者請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效時(shí),要求承租人返還向次承租人收取的超出出租人應(yīng)收租金部分的利益,是否予以支持?

 如果該轉(zhuǎn)租未經(jīng)出租人同意的,出租人可以請(qǐng)求解除合同或者確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效,承租人取得的轉(zhuǎn)租租金差額應(yīng)返還給承租人;如轉(zhuǎn)租雖然未經(jīng)出租人同意,但出租人在異議期限內(nèi)未提出異議,視為同意轉(zhuǎn)租,出租人不能請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效或解除,也不能請(qǐng)求承租人返還轉(zhuǎn)租租金差額。

 房屋實(shí)際使用人與承租人構(gòu)成并存的租賃合同,簽約的承租人是否應(yīng)承擔(dān)支付租金的義務(wù)?

 簽約的承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付租金的義務(wù)。

 房屋交付后,承租人延期交付租金或不支付租金,出任如何維護(hù)自己的權(quán)益?

 出租人應(yīng)當(dāng)給承租人一個(gè)合理的期限,要求承租人限期支付,如果承租人逾期仍不支付,則出租人有權(quán)解除租賃合同,收回房屋,并要求承租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

總而言之,如果我們?cè)诜课葑赓U協(xié)議書(shū)寫過(guò)程中不注意一些以上的事項(xiàng),只會(huì)給我們一些受損失,所以,要合理的書(shū)寫房屋租賃協(xié)議才能實(shí)現(xiàn)交易的安全。