根據(jù)2014年7月起執(zhí)行的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》)，大幅度贈(zèng)送面積的行為已經(jīng)不被允許。購(gòu)買(mǎi)大幅度贈(zèng)送面積的房屋存在法律風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者一定要注意。

開(kāi)發(fā)商“送面積”層出不窮

一個(gè)高檔住宅大盤(pán)，近日推出180平方米的大戶型，除了首層之外，還打造出了一個(gè)夾層以及 的地下空間。而整個(gè)地下空間包括延伸出的庭院面積全部贈(zèng)送。另一個(gè)別墅產(chǎn)品，也“白白”贈(zèng)送了 米的地下空間。但按照規(guī)定，凈高超過(guò)2.1米的地下空間，必須算全部面積。除了贈(zèng)送地下空間，“百變戶型”、“N+1戶型”等諸多類型產(chǎn)品也層出不窮，且存在政策風(fēng)險(xiǎn)。

房屋贈(zèng)送面積有哪些形式？

陽(yáng)臺(tái)：贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)屬贈(zèng)送面積中常見(jiàn)的一種形式。但按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定：對(duì)于全封閉的陽(yáng)臺(tái)計(jì)算全部的面積，對(duì)于半封閉的陽(yáng)臺(tái)才是計(jì)算一半的面積。而大部分戶型中陽(yáng)臺(tái)本身就是半封閉的，只能算一半的面積，并無(wú)真正的“贈(zèng)送”一說(shuō)。

入戶花園：即在入戶門(mén)與客廳門(mén)之間的一個(gè)類似玄關(guān)的花園，起到入戶門(mén)與客廳的連接過(guò)渡作用。入戶花園一般在銷(xiāo)售時(shí)只計(jì)算一半面積的，有的甚至完全贈(zèng)送。入戶花園面積越大，所贈(zèng)送的面積就越大。

大露臺(tái)：在一些戶型中，一樓或者二樓的地方會(huì)設(shè)計(jì)一個(gè)大露臺(tái)出來(lái)。許多開(kāi)發(fā)商針對(duì)這種戶型會(huì)將整個(gè)露臺(tái)全部贈(zèng)送給業(yè)主。但實(shí)際上，如果露臺(tái)是在樓盤(pán)的公共區(qū)域，就是屬于全體業(yè)主，不能作為某一住戶的專門(mén)使用。

內(nèi)庭院：內(nèi)庭院又稱入戶庭院，一般出現(xiàn)在別墅或者洋房首層的戶型中。內(nèi)庭院引起的產(chǎn)權(quán)糾紛較多，主要矛盾點(diǎn)在于庭院本身屬于公共面積，也不包括在業(yè)主產(chǎn)權(quán)證內(nèi)。這類內(nèi)庭院戶型，雖是首層，但往往單價(jià)較高。

地下空間：高層、小高層和多層建筑的地下室一般是車(chē)庫(kù)，和住宅分開(kāi)計(jì)算產(chǎn)權(quán)，給購(gòu)買(mǎi)住宅產(chǎn)權(quán)的業(yè)主單獨(dú)使用。

高挑空間(閣樓)：許多頂樓的戶型會(huì)特意被設(shè)計(jì)出一個(gè)閣樓來(lái)。大部分的開(kāi)發(fā)商都會(huì)選擇直接贈(zèng)送閣樓，不算面積。但不同的決定了閣樓是否納入銷(xiāo)售建筑面積。

這些面積你算對(duì)了嗎？

內(nèi)陽(yáng)臺(tái)：在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。

大飄窗：窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。

地下室：有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。也就是說(shuō)，“ 樓送地下室”屬于違規(guī)。

購(gòu)房需注意公共“贈(zèng)送面積”

業(yè)內(nèi)人士表示，贈(zèng)送部分的面積不屬于產(chǎn)權(quán)所登記的面積，因此物業(yè)管理公司不會(huì)收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。需要注意的是公共區(qū)域的贈(zèng)送面積，這些面積是位于套內(nèi)面積以外的公共區(qū)域內(nèi)，比方說(shuō)走廊的位置，公關(guān)露臺(tái)的位置等，這些使用面積如果管理方要回收，業(yè)主是不會(huì)得到保障的。

買(mǎi)房送面積一方面可能涉嫌逃避?chē)?guó)家稅費(fèi)，另一方面可能違反規(guī)劃，影響建筑外觀甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格地講，送面積現(xiàn)象增加有可能產(chǎn)生新的違法建筑。所以“偷面積”所得的面積都不合法，法律上不承認(rèn)，是不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證的登記面積，不能用于、抵押，拆遷時(shí)也不會(huì)得到補(bǔ)償，不但在遭遇糾紛時(shí)權(quán)益無(wú)法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責(zé)任。至于業(yè)主能否向開(kāi)發(fā)商起訴，專業(yè)律師表示，如果業(yè)主不能找到能夠證明開(kāi)發(fā)商存在虛假宣傳的證據(jù)，那么開(kāi)發(fā)商就不涉及欺詐行為，賠償維權(quán)也就沒(méi)有法律依據(jù)。