買房子合同簽了，首付交了，但貸款沒辦下來，到底算誰違約？

舉例：朋友小A打算買一套二手房，跟房主談好了價格簽了合同，并交了首付，當時產權證上只有房主一個人的名字，房主也表示自己是離異狀態，可是后來有個自稱是房主妻子的女人說不同意賣房，導致貸款手續無法辦理，因為房價漲得厲害，小A急著買房，就要求房主給個說法，要么解約、要么趕緊辦理買房手續，別耽誤自己買房。

房主開始總是說正在解決中，可是過去快兩周了還沒有實質性進展，小A就想如果自己單方面解約的話算不算違約。

解答：

對于夫妻共同擁有的房產，涉及到共有產權人，想要出售房產，必須經過產權人、共有人都同意、簽字，否則即使簽了購房合同也是無效的，銀行也沒辦法走貸款流程。

事件中的房主涉嫌隱瞞房屋共有人情況，小A可要求房主承擔違約責任，并支付違約金。

其實，小A在驗房階段就應該核實房屋產權人狀況，雖然產權證上只有房主一個人的名字，但也有可能是夫妻共同財產，小A除了查驗房產權證、離婚證，還可以通過走訪周圍鄰居，去房管局查看房屋詳細產權情況，確保無誤后再簽合同。

除了上面說的賣房人造成貸款辦不下來的情況，還有開發商、購房人、非買賣雙方的原因。

1. 開發商沒有及時提交貸款資料

購買新房的時候，由于購房人數較多，難免會有貸款材料沒及時上交的情況，或者開發商出售沒有預售許可的房子，這兩種情況是開發商原因造成貸款無法正常辦理，購房者同樣有權解除合約并要求開發商承擔違約金、退還定金和首付款。

2. 購房人提交材料或個人征信有問題

房貸辦不下來還有一種原因就是購房人自己的問題，比如所交材料有誤、提交材料不全、提供虛假資料致使銀行不能批貸，常見的要數個人征信不良了。

如果個人信用記錄不良是非惡意造成的，可以跟銀行協商或者嘗試去其他銀行，要求寬松的銀行可能會批準貸款。但是如果逾期嚴重，比如信用卡連續3次，累計6次逾期，且金額較大，那鐵定會被拒貸的。

個人原因造成的貸款辦不下來，通常是要購房人承擔違約責任的，畢竟是自己犯下的錯誤，也不能讓別人承擔責任是吧？

3. 材料、征信都沒問題，就是批貸太慢（非買賣雙方原因）

還有一種情況就是，購房人的材料、征信都沒問題，銀行也已經通過審批，就是一直不放款，大家都沒錯，買賣雙方只能耐心等待放款。如果銀行沒有按規定期限放款，購房人可以按照貸款合同主張銀行承擔違約責任。

另外，有點背的人會遇到政府或銀行貸款政策發生變化，銀行停止房貸業務，買賣雙方可以協商解決，實在不行就只能通過法院解決了，證明自己無過錯，要求解除購房合同。

法院判決原則：優先合同約定

需要注意的是，無論是什么原因造成貸款辦不下來，法院判決時一般會以合同約定為準，所以購房人在與開發商和賣房人、銀行簽訂合同時，就注明違約責任，在維權時會更容易些。

買房貸款辦不下來，無論是誰的原因造成的，到頭來受傷重的永遠是我們的準房奴們，房價這么貴，好不容易看上一套中意的房子，貸款卻辦不下來，要知道時間就是金錢，房價不等人，耽誤個把個月說不定幾十萬就沒了，就算是對方違約，承擔了違約金，但又要重新看房選房，弄不好都買不到同價位的房了。

所以，樓市火爆，購房人更要多一萬個心眼，仔細核查房屋、售房人情況，如實提交貸款資料，盡量別出差錯。