什么是定金？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是在購(gòu)房者看中一套房屋之后、在正式簽約之前，買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)對(duì)基本購(gòu)房事宜簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，并支付一定數(shù)額的貨幣以保證后期合同的履行。交了定金如果不買(mǎi)房，定金還能退嗎？這是不少購(gòu)房者都質(zhì)疑過(guò)的問(wèn)題。

要了解定金能不能退還首先要明確定金的法律意義。定金是通過(guò)書(shū)面約定由一方向?qū)Ψ浇o付一定數(shù)額的貨幣作為合同擔(dān)保，其目的在于確保各方訂立合同或促使合同義務(wù)人履行義務(wù)，保障權(quán)利人的權(quán)利能夠得以實(shí)現(xiàn)。給付定金一方如果不履行義務(wù)，無(wú)權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行義務(wù)，需向另一方雙倍返還定金，這就是“定金罰則”的基本精神。

而對(duì)于定金能否退還的判定，主要取決于以下幾個(gè)因素：

1、 如果在正式購(gòu)房合同簽訂之前，買(mǎi)方?jīng)]有按照認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約或者賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，買(mǎi)方違約的，定金不予返還;賣(mài)方違約的，應(yīng)雙倍返還定金；

2、 如果已簽訂正式購(gòu)房合同，則應(yīng)將定金抵押房款或退回買(mǎi)房，在雙方履行正式合同過(guò)程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”；

3、 如果雙方在上述過(guò)程中都不存在違約情況，僅對(duì)預(yù)售(銷(xiāo)售)契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)方，而不涉及賠償問(wèn)題；

4、 如果因賣(mài)方未取得房屋銷(xiāo)售的合法證件或買(mǎi)方不具備購(gòu)房資格而導(dǎo)致雙方未能簽訂正式合同或者正式合同無(wú)效的，應(yīng)按無(wú)效合同處理，賣(mài)方應(yīng)將定金返還。但有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償另一方的利息損失或者其它損失。

5、 如果在正式簽約時(shí)，賣(mài)方未能履行認(rèn)購(gòu)書(shū)中確認(rèn)的房屋條件，如房?jī)r(jià)、樓層、面積、朝向等而導(dǎo)致簽約未成，視為賣(mài)方違約，應(yīng)雙倍返還定金。

6、 若賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)書(shū)中表明有權(quán)在正式合同中對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)中所列之價(jià)格、面積等有修正之權(quán)利或聲明以正式為準(zhǔn)的，應(yīng)視為合同的主要條款未確定，正式合同如因此不能成立，賣(mài)方應(yīng)將定金及利息返還買(mǎi)方。