二手房與新房的價值差異主要就在于折舊，二手房一般都會有較長時間的使用時間，所以在出售時就需要進行折舊，然后再確定出售的價格。那么，二手房的折舊一般會受到哪些因素影響呢？二手房應(yīng)如何進行折舊呢？現(xiàn)在就來一起看看吧。

一、影響二手房折舊的因素

1、物理因素

物理因素是影響房屋折舊的不可避免的因素，包括建筑物的自然老化，一般是由風雨的侵蝕、機械震動等原因造成的；使用過程中人為的損壞；災(zāi)害性損壞，如水災(zāi)、風災(zāi)、火災(zāi)、地震等造成的損壞；由于設(shè)計、用料或施工原因而造成的“先天性”磨損。

2、功能性因素

功能性折舊是指由于需求變化、技術(shù)進步、經(jīng)濟發(fā)展等原因而使同類型房屋變得功能不適宜、設(shè)施不足、設(shè)計不良、結(jié)構(gòu)簡陋或規(guī)格過時等引起的房地產(chǎn)的相對減價。例如，現(xiàn)在很多住宅都是成套獨用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基，相比之下，原來的那些不成套、不獨用、有室無廳、無樁基、無隔熱層的住宅的使用功能就退化了，這時就需要進行功能性折舊。

3、經(jīng)濟性因素

經(jīng)濟性折舊是指由房地產(chǎn)外在因素導(dǎo)致的效用和價值降低造成的損失和價格下降，這常常是由于市場變化或政府行為導(dǎo)致的房地產(chǎn)佳用途的改變而引起的。主要包括競爭對手增加、需求減少、城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、市容老化、公共設(shè)施不足、居民區(qū)接近污染嚴重的工業(yè)區(qū)等造成的相對減價。

二、二手房折舊的計算方法

1、直線折舊法

這是一種簡單也是應(yīng)用普遍的折舊方法，又稱定額法，即假定建筑物在耐用年限范圍內(nèi)的損耗是均勻的，每年的折舊額相等。這種方法注重建筑物的實際損耗程度，經(jīng)過觀察判斷建筑物有幾成新，尚存多大價值，應(yīng)折舊多少，可根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《房屋完損等級評定標準》中所列項目進行逐項比較評估，確定房屋新舊程度。

2、混合法

在估價實務(wù)中，你也可以使用混合法將房屋進行折舊，即把各種方法求出的結(jié)果作加權(quán)平均或算術(shù)平均，一般是先用耐用年限法確定基準減價額，然后依實際觀察法進行修正。

以上就是小編為大家整理的二手房折舊的相關(guān)知識，希望可以幫到你們。