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賣房時(shí) 簽完買賣合同后我能反悔嗎?

如果賣方簽買賣合同后反悔,屬于賣方單方面違約,需要承擔(dān)法律責(zé)任。究竟違約結(jié)果如何?讓我們根據(jù)法規(guī)進(jìn)行分析:

1、若買方上訴法院,可能判決強(qiáng)制過戶給買方

法律依據(jù):根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”

若買方不接受協(xié)商,可以上訴至法院要求賣方必須履行購房合同。當(dāng)買方滿足以下5個(gè)條件時(shí),也可主張強(qiáng)制過戶:

a.簽訂的買賣合同有效;

b.購房人具有購房資質(zhì);

c.購房人具有全款能力,若批貸函已下發(fā),部分法院也會(huì)支持過戶;

d.售房人構(gòu)成根本違約,即售房人明確表示不賣的證據(jù)材料及逾期履行合同約定的義務(wù)超過十五日的證據(jù)材料;

e.交易房屋未被限制,如查封等;

但是,法院是否會(huì)判決強(qiáng)制過戶,需要根據(jù)具體的案情來定,并且如果法院支持買方訴訟,買方還可以要求賣方支付違約金,盡管違約金酌情承擔(dān),但屆時(shí)真是得不償失了。

注意事項(xiàng):

①繼續(xù)履行必須建立在能夠并應(yīng)該實(shí)際履行的基礎(chǔ)上。如果此時(shí)賣方已經(jīng)將房屋另行出售給了第三人(善意)且已經(jīng)完成過戶的情況下,售房人已經(jīng)無法實(shí)際交付房屋了,在此情況下,買方就只能要求售房人賠償違約金及其他損失了。

②法院只可能判決強(qiáng)制過戶,但是并不能由法院判決或裁定戶口遷出。

2、買方解除合同并要求賣方承擔(dān)根本違約責(zé)任

一般情況下,房屋買賣合同中都會(huì)有一條補(bǔ)充協(xié)議:"拒絕將該房屋出售給乙方(買方)或者擅自提高房屋交易價(jià)格的,則甲方(賣方)構(gòu)成根本違約,甲方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi),以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向乙方支付違約金。"

所以,如果賣方在簽訂定金協(xié)議以及房屋買賣合同之后違約,那么雙方可自行協(xié)商違約金數(shù)額。協(xié)商不成買方可以以訴訟的方式要求售房人承擔(dān)房屋總價(jià)款的20%的違約金;且違約金數(shù)額多少是根據(jù)實(shí)際損失而定。在訴訟過程中,法官會(huì)根據(jù)以下(但不限于)因素來綜合判斷違約金的具體數(shù)額:

a.守約方的實(shí)際損失(核心);

b.違約方的惡意性程度;

c.合同履行的程度;

此外,購房人也可同時(shí)要求售房人按照合同約定承擔(dān)其已向居間方支付的代理費(fèi)用。

3、雙倍返還定金

購房人可通過協(xié)商或者訴訟的方式要求售房人雙倍返還定金。

法律依據(jù):根據(jù)《高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第一百二十條:"因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為,致使合同目的不能實(shí)現(xiàn),可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。"

注意事項(xiàng):

若法院判決的違約金數(shù)額低于守約方的實(shí)際損失(若房屋價(jià)格上漲部分已經(jīng)超過房屋總價(jià)款的20%,那么超過部分的金額也是購房人的實(shí)際損失),那么守約方還可向違約方主張賠償其損失;否則,違約責(zé)任和賠償損失是不能同時(shí)適用的;但違約責(zé)任和定金罰則只能二選其一,不可同時(shí)適用。

說句實(shí)話,買方會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際情況和需求而定來選擇追究違約的方式,出售人作為違約方是無權(quán)選擇解約的,所以還要看你的買方會(huì)怎樣想。

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