根據《合同法》第二百一十四條第一款的規定：
“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”
【分析】：
根據此項規定，我們得出：
(1)在簽訂租賃合同時，租賃的期限不能超過20年。
(2)如果所簽訂的租賃合同中租賃期限已經超過20年的，那么，超過20年的部分無效。也就是說：當租賃期限超過20年時，租賃期限還是以20年來算。
因此，在簽訂租賃合同時要注意20年的限制。
【法律依據】：
根據《合同法》第二百一十四條第二款的規定：
“租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”
什么是定期房屋租賃合同？定期房屋租賃合同是指當事人明確約定了租賃期限的房屋租賃合同。定期房屋租賃合同包括以下形式：
(1)口頭約定或者書面約定房屋租賃期限不滿6個月的；
(2)書面約定房屋租賃期限在6個月以上的。
相關案例——
劉先生問：我承租了一個門面房，期限寫了30年，現在已經承租十多年了，我不想承租了，聽說租賃合同不能超過20年，否則合同無效，我想問我能否以此為由主張合同無效？
某律師事務所王律師解答：依照法律的規定，租賃合同的期限不能超過20年，超過20年以上的部分是無效的。所以，你有權主張超過20年的部分是無效的，20年之內的部分是有效的，但不能主張整個合同無效。
