現在每一個售樓部都會在售樓大廳擺放沙盤即小區樓盤模型，包括小區總體規劃的沙盤和部分戶型的沙盤。 買房的時候，我們更多的是通過置業顧問對沙盤圖的講解，來了解整個小區的狀況。但是很多人都會發現真正樓房建成時，卻和沙盤上的千差萬別。這是因為，沙盤圖也有潛規則。

一、調低樓高、調大樓間距

將樓高調低，將樓間距調大，會給人一種視野開闊的感覺。有些甚至還會刻意把綠地和小區內道路的比例放寬，這樣看起來就感覺空地顯得多一些，綠化率就高一些。而且很多開發商還會把綠化做得很漂亮，不僅做出草地，還會搞些很茂盛的假樹放上面，甚至把樓可以遮住一多半。因此，沙盤上的設計往往比實際社區規劃稀疏很多，同時也會給人高綠化率的感覺。千萬不要被這樣的假象迷惑了，要找置業顧問要數據！！！要容積率和綠化率，樓間距的數據！

二、外立面點綴，色彩差襯托氣質

有時如果房屋的外立面色彩看起來不是很好看，就會用一些點綴的方式，比如土黃色的外立面，會在樓的模型里放上些紅色的小燈泡，這樣看起來有紅棕色的感覺，更高雅些。

三、忽略垃圾房，高壓電線等不利因素

按照規定來說，沙盤是必須嚴格按照實際圖紙制作的。但是有些會讓客戶觀感變差的設備設施，就連圖紙上有時也會主動忽視。比如垃圾房、變電站、高壓電線、地下車庫出入口、水泵室等，是肯定不會出現在沙盤上的。遇到馬虎的看房人，沒想起來問這些，置業顧問可就樂得不吭聲。

所以大家去看沙盤的時候，要問清楚這些設備在哪里，如果你很介意這方面，就一定要避開這些樓棟。

四、與周邊建筑間曖昧的距離

這個距離，就是指小區和周邊配套的距離。如果小區周圍有個、幼兒園或者醫院，那么就會被安放在距離樓盤近的地方，馬路全部要縮窄，或者干脆做成一條小道，顯得樓盤與醫院其實是一體的。所以我們去看房的時候，要在周邊實地走一圈，用自己的腳步來丈量實際距離！

五、不確定的規劃，盡顯完美

一些樓盤中還沒通過的規劃，或者一期通過，二期還沒有的，都會先做到沙盤上，盡量顯示完美的樓盤狀態。事先就規劃好要建房子，但不確定是建多少層，后來才補上的，買了房子的人后卻發現是個超高層，把自己房屋的視野給擋住了。不利規劃被隱瞞，而一些有利于銷售的不確定的規劃卻被放大做宣傳。比如明明，或者還在規劃中，暫時沒確定，開發商都會拿出來宣傳，并且把模型做到沙盤圖上面。所以說沙盤上的規劃是為理想的假設狀態，而這些規劃設計能不能實現,就要靠購房者自己去和售房人員確定了。

六、寬敞明亮的戶型

在做戶型沙盤時，一般來說，都會把窗戶比例放寬；甚至有些戶型差的，還會縮短走廊長度，放寬進深；還有一些戶型，比如南北明明不通透的，或者不那么通透的，開發商把阻擋的墻的位置稍微偏一點點，看起來就會敞亮很多。

還有一些沙盤上都裝了很多燈泡，我們能看到里面的沙發、床、餐桌等模型，讓人很容易聯想到這要是我家會是怎樣的場景，這就中招了。所以還是要看戶型圖上面的數據，每個房間都會標尺寸的。

七、終解釋權歸開發商

沙盤上其實有句重要的話，小，一般隱藏在沙盤角落，“本沙盤只是示意，僅提供參考，具體以規劃圖為準。”而這句很小的“沙盤僅供參考”，基本是行規。這樣一來，除非沙盤與實際樓盤在規劃上相差太大，比如該標的樓棟沒有，或改變規劃后而沙盤未重做等，否則很難追究開發商虛假宣傳或欺詐銷售的法律責任。

沙盤作為買房中你首先看到的東西，第一印象經常會左右你的思路。在買房的時候，不管是沙盤還是戶型圖，哪怕上面很小的字都要過一遍。像樓間距、綠化率、容積率和公攤等，都要問清楚，避免到時引起不必要的糾紛。