什么是合同無(wú)效，被確認(rèn)無(wú)效的房產(chǎn)合同如何處理，怎么約定賠償方式和房屋歸置？

什么是合同無(wú)效

合同無(wú)效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同當(dāng)然不發(fā)生效力。合同無(wú)效取決于國(guó)家對(duì)已經(jīng)成立的合同的態(tài)度和評(píng)價(jià)，反映了國(guó)家對(duì)合同關(guān)系的干預(yù)，合同不成立的處理結(jié)果和合同無(wú)效的處理結(jié)果截然不同。

賠償處理辦法

1、經(jīng)審查認(rèn)定無(wú)效的合同，一方依據(jù)無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還對(duì)方。

2、因合同無(wú)效給對(duì)方造成損失的，應(yīng)按過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則由過(guò)錯(cuò)方賠償損失。3、過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)賠償責(zé)任的賠償金數(shù)額，應(yīng)相當(dāng)于無(wú)過(guò)錯(cuò)方的實(shí)際損失。

4、雙方均有過(guò)錯(cuò)的，按過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

5、雙方故意嚴(yán)重違反有關(guān)法律、法規(guī)而致合同無(wú)效的，應(yīng)追繳雙方已取得或約定取得的財(cái)產(chǎn)。

房屋處理辦法

合作建房合同被確認(rèn)無(wú)效后，在建或已建的房屋，其權(quán)可確認(rèn)為土地使用權(quán)歸作為的一方，對(duì)方的可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：

1、資金尚未投入實(shí)際建設(shè)的，可由以土地使用權(quán)作為的一方將對(duì)方投入的資金予以返還，并支付同期同類(lèi)銀行貸款的利息。

2、資金已轉(zhuǎn)化為建設(shè)中的建筑物，并有一定的，可在返還款的同時(shí)，參照當(dāng)?shù)?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱(chēng)，是不動(dòng)產(chǎn)">房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)情況，由以土地使用權(quán)作為的一方給予對(duì)方相應(yīng)比例的經(jīng)濟(jì)賠償。

3、房屋已建成的，可將約定出資方應(yīng)分得的房產(chǎn)份額按現(xiàn)行市價(jià)估價(jià)或出資方實(shí)際出資占房屋造價(jià)的比例，認(rèn)定出資方的經(jīng)濟(jì)損失，由以土地使用權(quán)作為的一方給予賠償。

4、預(yù)售商品房因預(yù)售方的錯(cuò)成合同無(wú)效的，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化和預(yù)購(gòu)方交付房款等情況，而預(yù)售方承擔(dān)返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失的責(zé)任。房屋未建成或未交付的，參照簽訂合同時(shí)的房?jī)r(jià)和法院裁判、調(diào)解時(shí)的房?jī)r(jià)之間的差價(jià)，確定預(yù)購(gòu)方的損失數(shù)額。

相關(guān)法律條文

《合同法》關(guān)于合同無(wú)效的法律后果規(guī)定了兩個(gè)條文。

第58條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

第59條規(guī)定：“當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家或者返還集體、第三人。”