房子永遠(yuǎn)是百姓們關(guān)心的話題，房?jī)r(jià)則是話題中的重點(diǎn)。房?jī)r(jià)走勢(shì)新消息顯示，住房嚴(yán)重過(guò)剩，面臨著巨大去庫(kù)存的壓力同時(shí)，房?jī)r(jià)卻是蹭蹭的上漲！房地產(chǎn)行業(yè)為什么會(huì)這樣的自相矛盾呢？中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步兩極分化嗎？接下來(lái)具體關(guān)注一下2016年我國(guó)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)分析信息。

看完新聞，幾家歡喜幾家愁，喜的是購(gòu)買(mǎi)了一二線城市房子的業(yè)主們，不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)看漲；愁的是沒(méi)有房子和購(gòu)買(mǎi)了三線城市的業(yè)主們，個(gè)人的資產(chǎn)會(huì)再一次的貶值。但真的是這樣嗎？一線和二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)真的可以永遠(yuǎn)高枕無(wú)憂，三線以下的城市永遠(yuǎn)扛起庫(kù)存消化的重任嗎？雖然目前的市場(chǎng)是在兩極分化的，但并不意味著這樣的結(jié)果。

一二線房?jī)r(jià)加速上漲原因

任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商都會(huì)給你核算一筆建房成本，然后告訴你，其實(shí)他也只賺了小頭。這個(gè)被屢屢引用的房?jī)r(jià)公式是這樣的：房?jī)r(jià)＝土地成本（30%）＋開(kāi)發(fā)費(fèi)用（10％）＋建安成本（20%）＋稅費(fèi)（15％）＋利潤(rùn)（25％）。此計(jì)算方法科不科學(xué)呢？算是比較科學(xué)的，但主要的問(wèn)題在于，其中每一項(xiàng)的所占比例是以全國(guó)城市的平均水平為樣板，而如果是在一線特大城市，土地成本所占比例會(huì)高得多。例如，北京的土地成本就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)水平。根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)在兩會(huì)期間提交的報(bào)告，在北京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，土地成本所占比例高的達(dá)到58％，比一般城市幾乎要多出一倍。這還僅僅是考慮到基本的構(gòu)成比例，沒(méi)有把實(shí)際地價(jià)數(shù)額計(jì)算進(jìn)來(lái)，如果把地價(jià)基數(shù)的差距也算進(jìn)來(lái)，北京高出一些小城市五倍以上甚至十倍的價(jià)格，毫不奇怪。

庫(kù)存主要集中在三四線城市

2016年，多個(gè)房企代表和委員強(qiáng)調(diào)，高庫(kù)存的背景下，房?jī)r(jià)再下調(diào)的空間很有限。

全國(guó)代表、金都集團(tuán)董事長(zhǎng)金占忠告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，房?jī)r(jià)組成部分包括地價(jià)、建安成本（房屋建筑成本和設(shè)施設(shè)備安裝成本）、財(cái)務(wù)和稅收成本等。

“目前三四線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)下調(diào)到成本價(jià)，且依然面臨去庫(kù)存難題。金占忠表示。他以稅收舉例說(shuō)，目前稅收成本占開(kāi)發(fā)商總成本的約12％。換句話說(shuō)，每賣(mài)一套房子，開(kāi)發(fā)商就得繳納12％的稅，其中包括約5.5％的營(yíng)業(yè)稅、約3％的企業(yè)所得稅，以及一些雜費(fèi)等。

在其看來(lái)，除非通過(guò)降稅、減少開(kāi)發(fā)商借貸壓力等，否則房?jī)r(jià)進(jìn)一步下調(diào)的難度很大。

事實(shí)上，引發(fā)中國(guó)樓市“旱澇異象”的根源還是在于供需矛盾，除了信貸等直接作用于房地產(chǎn)的政策以外，推動(dòng)三四線城市加速轉(zhuǎn)型、完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施、打破城鄉(xiāng)間壁壘等或許是解決中國(guó)樓市調(diào)控難題的一劑長(zhǎng)效藥方。