農(nóng)村的宅基地不同于市場(chǎng)交易中買(mǎi)賣(mài)的房屋，其土地權(quán)的歸屬?zèng)Q定了宅基地歸屬于誰(shuí)，同時(shí)農(nóng)村房產(chǎn)的也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不比城鎮(zhèn)房產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)格，私下買(mǎi)賣(mài)宅基地的現(xiàn)象也常見(jiàn)，很多人都不知道宅基地買(mǎi)賣(mài)是否合法呢，宅基地房產(chǎn)證過(guò)戶流程有哪些呢？

宅基地買(mǎi)賣(mài)是否合法

１、農(nóng)村宅基地，是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體的土地。包括已經(jīng)建設(shè)房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地三種類(lèi)型。

２、國(guó)家雖然對(duì)涉及農(nóng)村房屋、宅基地買(mǎi)賣(mài)做了一些規(guī)定，但實(shí)踐中的地方性法規(guī)、規(guī)章乃至按照政策制定的章程、規(guī)約成為調(diào)整糾紛的主要依據(jù)，原則上禁止集體土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地使用權(quán)。

３、宅基地作為村民建房用地，其可直接用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，對(duì)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)法律未作禁止性規(guī)定，但在具體如何轉(zhuǎn)讓方面，《土地管理法》只是從管理的角度規(guī)定了宅基地使用權(quán)的批準(zhǔn)或者不予批準(zhǔn)，僅是規(guī)范建房行為而非買(mǎi)賣(mài)行為。導(dǎo)致各地在實(shí)踐中出現(xiàn)了不統(tǒng)一的情形。

４、對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，一些地區(qū)也規(guī)定了農(nóng)村房屋須在特定主體間轉(zhuǎn)讓。集體土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓的，居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人。

５、集體土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓給前款規(guī)定以外的受讓人的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理集體土地的征用手續(xù)后，方可依照本辦法的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

宅基地房產(chǎn)證過(guò)戶流程

１、買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個(gè)月內(nèi)持宅基地買(mǎi)賣(mài)合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶登記，去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《宅基地銷(xiāo)售合同》等證件和資料。

２、買(mǎi)賣(mài)雙方接到交易所辦理過(guò)戶手續(xù)的通知后，應(yīng)攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續(xù)費(fèi)、契稅、印花稅后就可以辦理過(guò)戶手續(xù)，交易所會(huì)給買(mǎi)方發(fā)放房產(chǎn)賣(mài)契，原則上房產(chǎn)證需買(mǎi)賣(mài)雙方共同辦理。買(mǎi)賣(mài)雙方或一方因故不能辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書(shū)委托代理人代為辦理。

３、辦理完買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)后，買(mǎi)方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣(mài)契，在三個(gè)月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)（縣）的房屋土地管理局登記申請(qǐng)。

以上就是關(guān)于宅基地買(mǎi)賣(mài)是否合法以及宅基地房產(chǎn)證過(guò)戶流程介紹，宅基地建房是農(nóng)民在政府分配的土地上根據(jù)規(guī)劃建造的合法房屋。小產(chǎn)權(quán)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)土地造的房子，嚴(yán)格地說(shuō)來(lái)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，所以從頭到尾就是非法的。