商品房預售合同備案,是指房地產開發企業取得了《商品房預(銷)售許可證》以及預登記通知單后,在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內,由房地產開發企業向當地項目管轄范圍的房產交易管理部門申請辦理商品房預售合同備案手續。
辦理程序主要包括:
一、房地產開發企業
應當自聯機簽約之日起30日內,向市或者區、縣房屋管理部門申請預售登記
1、網上打印的經雙方當事人已簽字或蓋章后的商品房預售合同一式四份;
2、網上打印的商品房預售合同簽約證明和預售登記申請書;
3、房地產開發企業的營業執照的復印件、法定代表人(或企業負責人身份證明復印件、授權委托書原件各一份;
4、國有土地使用權證的原件和復印件各一份;
二、買受人身份證明需下列內容:
(1)買受人是自然人的,需要身份證件的復印件;買受人為外省市自然人的,還需提交《暫住證》或《工作居住證》的復印件;
(2)買受人為法人或其他組織的,提交經年檢的企業法人營業執照或事業單位法人證書、或批準該法人、其他組織成立的文件、法定代表人或負責人身份證明;
(3)向境外(含港、澳、臺)自然人、法人或其他組織預售商品房的,還需提交涉外項目國家安全審查批準文件;
(4)預售已被抵押的商品房,還需提交抵押權人同意預售的材料。
作為購房者在購買商品房前應重點審核所購房地產的真實性及合法性,并有權就《商品房買賣合同》中有關條款(包括但不限于面積、產權、交付、公共設施、公共配套建筑及抵押等內容)進行修改、增加或刪除,簽訂一份完善的《商品房買賣合同》。其次,購房者不要以為簽訂《商品房買賣合同》后即萬事大吉,購房者應督促開發商及時到政府有關部門依法辦理預售登記備案法律手續(好在合同中明確由于開發商未能及時辦理預售登記備案手續違約責任)以保護自己的合法權益不受侵犯。
商品房預售合同登記備案屬于一種特殊的不動產登記,即為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記。
商品房預售備案登記使得買受人的請求權具有了對抗第三人的效力。房地產開發企業不得再將經過預售登記的房屋出售或抵押,如果開發商將經過預售登記的房屋出售或設定抵押給第三人,該第三人不能通過登記獲得權,該抵押權也不能對抗預售登記的買受人。
