購(gòu)房者永遠(yuǎn)存在兩個(gè)糾結(jié)的問(wèn)題：一個(gè)是“現(xiàn)在是購(gòu)房時(shí)機(jī)嗎？”，另一個(gè)是“當(dāng)初沒(méi)買(mǎi)房，N年又白忙”。眼下，金九已到尾聲，銀十即將到來(lái)，房?jī)r(jià)未有半點(diǎn)下行姿態(tài)，個(gè)別購(gòu)房者的糾結(jié)感再次襲來(lái)。10月買(mǎi)房到底該不該？年初至今樓市呈現(xiàn)的四個(gè)趨勢(shì)，或許可以提供一些判斷依據(jù)。

趨勢(shì)一：頻出

將2015年北京的土地市場(chǎng)稱(chēng)之為“年”并不為過(guò)。1月5日，招商、華潤(rùn)、九龍倉(cāng)與平安聯(lián)合體一舉拿下豐臺(tái)亞林西居住區(qū)東西地塊，將樓面價(jià)拉高至4.9萬(wàn)/平米。同時(shí)，也正式拉開(kāi)“爭(zhēng)霸賽”的大幕。接下來(lái)的幾個(gè)月，豐臺(tái)白盆窯地塊、豐臺(tái)玉泉營(yíng)地塊、海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地(房?jī)r(jià)戶(hù)型二手房租房)地塊、昌平北七家鎮(zhèn)地塊等，接連上演激烈的地塊角逐戰(zhàn)，并以不斷沖高的單價(jià)和樓面價(jià)相繼接棒“”。

8月底開(kāi)始，北京土地市場(chǎng)再次驟然升溫，短短十天拍出四塊。先是8月31日，豐臺(tái)石榴莊地塊以50.25億的總價(jià)、6萬(wàn)左右(房?jī)r(jià)戶(hù)型二手房租房)/平米的樓面價(jià)，引得全城矚目；兩天之后，孫河地塊就以64.83億的總價(jià)、53830元/平米的樓面價(jià)，成為業(yè)界新的關(guān)注焦點(diǎn)；而在9月8日、9月9日兩天，東壩地塊和孫河鄉(xiāng)西甸村地塊再次引發(fā)激烈的搶?xiě)?zhàn)。

“面粉”價(jià)格劇烈上漲之后，影響直接的自然還是“面包”。以豐臺(tái)區(qū)成交的多個(gè)熱門(mén)地塊為例，高6萬(wàn)左右/平米的樓面價(jià)或?qū)?dòng)區(qū)域樓市步入10萬(wàn)+時(shí)代。“石榴莊地塊成交的信息公布后，售樓處咨詢(xún)電話(huà)就沒(méi)斷過(guò)。”某樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)，項(xiàng)目單價(jià)3萬(wàn)左右，相比新成交的熱門(mén)地塊和周邊其他在售項(xiàng)目，價(jià)格明顯。隨著成交地塊逐漸進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段、售賣(mài)階段，區(qū)域房?jī)r(jià)勢(shì)必面臨新一輪的上漲。

趨勢(shì)二：庫(kù)存減少

限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái)，高庫(kù)存一直是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍面臨的問(wèn)題。隨著近年來(lái)部分城市政策松動(dòng)以及利好政策的陸續(xù)出臺(tái)，樓市成交呈現(xiàn)回暖跡象，庫(kù)存數(shù)量連月來(lái)持續(xù)減少。截至2015年8月底，研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為25729萬(wàn)平米，環(huán)比減少0.8%，同比減少1.4%。庫(kù)存規(guī)模已連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌。更為明顯的是，在庫(kù)存同比增幅保持連續(xù)54個(gè)月正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的情況下，8月首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

具體到北京而言，庫(kù)存壓力也在穩(wěn)步釋放。數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日，北京新房庫(kù)存維持在71390套，相比去年高峰期的8.9萬(wàn)套大幅下降。“北京樓市庫(kù)存曾經(jīng)連續(xù)十幾個(gè)月超過(guò)8萬(wàn)套，此次回落至接近7萬(wàn)套，以目前的銷(xiāo)售速度存量消化不足12個(gè)月，7萬(wàn)套意味著樓市需求趨于活躍。”業(yè)內(nèi)分析，從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，也意味著購(gòu)房選擇范圍的縮小。

“購(gòu)房時(shí)機(jī)是相對(duì)的，在我看來(lái)，只要選到合適的房源，就是佳的購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)。”某樓盤(pán)意向購(gòu)房者劉先生稱(chēng)，他已經(jīng)選好該樓盤(pán)一套250平米的疊拼下產(chǎn)品，售價(jià)840萬(wàn)左右。

趨勢(shì)三：房?jī)r(jià)上漲

每個(gè)購(gòu)房者都對(duì)房?jī)r(jià)抱有幻想，希望房?jī)r(jià)不要過(guò)快上漲，能買(mǎi)到符合心理價(jià)位的好房子。唯一不同的是，有的購(gòu)房者只要房?jī)r(jià)達(dá)到心理承受階段，便果斷出手。而有的購(gòu)房者一味坐等。然而，房?jī)r(jià)走勢(shì)顯然并不能如后者所愿。

1月至8月，北京新房房?jī)r(jià)依次是32412元/平、32260元/平、32224元/平、32343元/平、32401元/平、32719元/平、33205元/平、33784元/平。從以上數(shù)據(jù)不難看出，雖然前四個(gè)月房?jī)r(jià)存在三次環(huán)比下降，但從5月份開(kāi)始進(jìn)入穩(wěn)步上漲通道。

計(jì)算得知，5月至8月，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為0.17%、0.98%、1.48%、1.74%。業(yè)內(nèi)分析，漲幅的持續(xù)上漲，在很大程度上為房?jī)r(jià)繼續(xù)上行提供佐證。

更為值得一提的是，九月首周(8月31日至9月6日)，北京商品住宅成交均價(jià)漲至35574元/平。而這是北京房?jī)r(jià)首次突破3.5萬(wàn)元的大關(guān)。分析，從房?jī)r(jià)而言，金九開(kāi)局良好，未來(lái)一段時(shí)間或?qū)⒗^續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)。

在此背景下，部分價(jià)格處于洼地階段的項(xiàng)目再成購(gòu)房者爭(zhēng)搶的香餑餑。

趨勢(shì)四：政策頻出

從政策層面而言，回顧年初至今的政策動(dòng)態(tài)，堪稱(chēng)限購(gòu)以來(lái)大幅度、寬松的政策環(huán)境。據(jù)粗略計(jì)算，1月至今，陸續(xù)出臺(tái)有近20條全國(guó)性政策。1月至今，降準(zhǔn)3次、降息4次，其中8月25日降息后，房貸基準(zhǔn)利率下調(diào)至歷史低值5.15%。而這也意味著，購(gòu)房者的買(mǎi)房成本相比以往有較大降低。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的政策還有二套房首付比例下調(diào)至四成、二手房營(yíng)業(yè)稅征收年限下調(diào)至兩年。公積金貸款政策也同步有所放松，8月31日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行發(fā)布通知稱(chēng)，在首套房貸款付清的前提下，公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二套房低首付比降至20%。

“如此頻繁、大力度的政策在過(guò)去的20多年從沒(méi)出現(xiàn)過(guò)，更關(guān)鍵的是，基本每條政策都具有針對(duì)性和現(xiàn)實(shí)作用。”多位業(yè)界資深人士表示，經(jīng)歷過(guò)前8個(gè)月的政策累積，市場(chǎng)效應(yīng)有望在下半年得以釋放，眼下是比較合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)。

也有分析稱(chēng)，一般而言，樓市政策屬于階段性調(diào)整，持續(xù)周期并無(wú)法預(yù)估。目前無(wú)論在房貸利率還是首付比例，政策都在打開(kāi)綠燈，購(gòu)房者應(yīng)該抓住這一購(gòu)房窗口期。“因?yàn)檎l(shuí)也無(wú)法預(yù)料政策哪天會(huì)再調(diào)整，也許哪天利息又大幅上調(diào)了。”坦言。（來(lái)自網(wǎng)絡(luò)綜合整理）