“王中王”孫河地塊以64.83億元拍出，樓面價達53830元/平米！你知道樓面價與土地出讓金的關系嗎？樓面價與終房價又有什么關聯呢？

繼8月31日一場歷經64輪拉鋸的“奪地戰”，豐臺區南苑鄉石榴莊孫河地塊被中鐵建方興聯合體以高超5萬樓面價摘得之后，兩度流拍的孫河地塊9月2日重振旗鼓再度上場。

這塊位于朝陽區孫河鄉北甸西村的地塊，被保利首開聯合體以64.83億元，異地配建2.75萬平米保障房的代價獲得，也就是說拿地開發商要以10000元/平米的價格支付異地建設保障房的資金，亞豪機構市場總監郭毅測算，該地塊樓面價達53830元/平米。

先了解一下什么是樓面價？

樓面價：是指土地總價格除以該土地的允許大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建筑的大面積。

一般而言，談及樓面價指的都是地塊中用于商品住宅建設的部分單位平米的價格，作為房價重要組成部分，樓面價成為判斷該地塊所建商品房售價的重要參考，并可能直接影響該地塊已經建設或正在銷售中的存量房價格。

你知道樓面價是怎么算出來的嗎？

我們來看一個公式：

計算公式：樓面價=土地總價格/ 規劃建筑面積；其中規劃建筑總面積=出讓土地總面積*容積率。

在一般意義上，計算商品住宅樓面地價時，一般與兩個指標有關，一是住宅用地部分成本，二是用于商品住宅建設的規劃建筑面積。

住宅用地的成本，是指房地產企業在購買該土地時所發生的費用中用于商品住宅建設部分的費用，一般包括土地出讓金、配建成本、配套成本、還建成本等；而商品住宅用地則是指從該地塊中扣除配建、配套、商業等其他用途的土地后凈地。

另一個重要的指標是容積率，所謂容積率就是用規劃總建筑面積除以土地面積，比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5。

來看這宗孫河地塊，該宗地成交價格64.83億元，土地總面積203528.546平米，地塊總建筑面積為143685平米，但其中純粹的商品房住宅面積為120031平米。另外地塊還有部分養老設施等，公建類面積按照1萬平米計算（包含兩部分）也就是合計可售的面積為12萬住宅+1萬平米公建！

以該地塊的實際情況看，包括千人指標配套在內，開發商需要建設約27500平米公建和配套，按照1000元/平米的低標準計算，總計需付出2.75億元額外成本。因此，包括該地塊的土地出讓金在內，開發商合計成本超過67.58億（未包含簽約所需稅費、印花稅）。住宅部分平均樓面價高達53830元/平米！剔除公建影響（1萬平米中，部分可能不可售），住宅部分樓面價高達5.5萬元每平米！

樓面價與終售價

樓面價是房屋建造的土地成本，即每平方米的土地價格（樓面價只算地面上的，地下部分的面積不算在內），房屋成本除了土地成本外還有建筑成本，根據材料人工價格不同一般會有區別，一般每平米5000-8000元左右（不同屬性的房屋成本有較大區別），樓面價、建筑成本、營銷成本基本構成了房屋的成本價，你可以算出這個樓盤的每平米的成本價是多少，終開發商售樓價減去這個成本價就是他們得到的利潤。

以孫河“王中王”地塊為例，該地塊5.5萬元/平米的樓面價，按照建筑住宅產品估算，該樓盤房價不低于12萬元/平米。