在房地產(chǎn)上畫(huà)個(gè)圈，動(dòng)動(dòng)手指頭調(diào)調(diào)利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)就要大震蕩。利好市場(chǎng)的政策皆大歡喜，一旦上調(diào)利率或首付比，都會(huì)引發(fā)一陣“退房潮”。遇到政策性調(diào)整，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法完成貸款或交齊首付時(shí)，違約成本誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)？

焦點(diǎn)一：購(gòu)房人因政策原因貸不到款，可否單獨(dú)解除合同？

案例：欒女士看中了一套120平方米的新房，購(gòu)買(mǎi)時(shí)與開(kāi)發(fā)商商定首付三成，剩余房款采用銀行貸款按揭支付。沒(méi)想到，剛剛繳納好首付款的欒女士還沒(méi)來(lái)得及申請(qǐng)貸款，房產(chǎn)新政已出臺(tái)。根據(jù)政策規(guī)定，欒女士購(gòu)買(mǎi)的這第三套房產(chǎn)被列入了暫停發(fā)放貸款的行列，銀行也表示無(wú)法向其發(fā)放貸款。于是，欒女士向開(kāi)發(fā)商提出退還首付，開(kāi)發(fā)商則以欒女士違約拒絕退還，還揚(yáng)言要向其收取違約金。

律師看法：購(gòu)房人是否需要承擔(dān)違約成本，關(guān)鍵得看合同中有無(wú)約定。

針對(duì)欒女士這種因政策原因?qū)е聼o(wú)法貸到款或貸不到足額款的情況，律師指出，上海市房屋土地資源管理局和上海市工商局制定的《上海市商品房預(yù)售合同示范文本（2005版）》中有專門(mén)的說(shuō)明：“因非歸責(zé)于甲方或乙方的原因，導(dǎo)致乙方未能獲得銀行貸款或少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，甲乙雙方應(yīng)就具體付款方式另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議；協(xié)商不成的，乙方可以單方面解除本合同。乙方單方解除本合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知甲方。甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方書(shū)面通知后，將乙方已支付的房?jī)r(jià)款（包括利息，利息按中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算）全部退還乙方，甲方已收取的全裝修價(jià)款（包括利息，利息按中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算）一并退還乙方。”

如果開(kāi)發(fā)商采用的是此版本的合同文本，購(gòu)房人可據(jù)此條款單方面解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商退還已經(jīng)收取的首付款和利息。不過(guò)購(gòu)房人還應(yīng)認(rèn)真核對(duì)合同，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)專門(mén)在文本中單獨(dú)約定“購(gòu)房人無(wú)法取得貸款或貸不到足額款，需自籌資金補(bǔ)足”，這樣的話，要單方面解除合同需謹(jǐn)慎，開(kāi)發(fā)商可據(jù)此提出要求支付違約金。律師建議，如果真的需要退房，好還是與開(kāi)發(fā)商協(xié)商處理，實(shí)在不行再通過(guò)法律手段解決。

對(duì)于交了定金，因無(wú)法貸到款而需退房的購(gòu)房人，根據(jù)2003年頒布的《高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”律師表示，出臺(tái)的新政可歸為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，如在簽訂的意向書(shū)或合同中，沒(méi)有“貸款不成需自籌資金補(bǔ)足”的約定，購(gòu)房者有權(quán)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解除合同，并拿回之前交的定金。

焦點(diǎn)二：首付比例提高，湊不足首付款是否屬于“不可抗力”？

案例：剛剛結(jié)婚的鄭先生想購(gòu)買(mǎi)一套兩室兩廳的住房，原本說(shuō)好首付三成，夫妻兩人好不容易湊足了首付款并已繳付。可新政出臺(tái)后，因?yàn)猷嵪壬鷨紊頃r(shí)曾購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套小房子，準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)的這套房成為了第二套住房，首付款提高到了五成。“三成的首付我們夫妻倆都是費(fèi)了很大勁才湊足的，如今提高到五成，房子我們肯定是買(mǎi)不起了。這樣的政策調(diào)整應(yīng)該算是‘不可抗力’的一種。”鄭先生認(rèn)為，《合同法》中規(guī)定了因‘不可抗力’而導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，購(gòu)房人可不承擔(dān)違約責(zé)任。

律師看法：政策調(diào)整是“不可抗力”還是“情勢(shì)變更”亟待法律進(jìn)一步說(shuō)明。

《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。”律師認(rèn)為，“政府政策的調(diào)整”一般排除在不可抗力的范疇之外。因此，如若以不可抗力為由要求退房，沒(méi)有法律依據(jù)。

《合同法》中規(guī)定了另一種“情勢(shì)變更”的原則，即合同有效成立之后、履行之前，如果出現(xiàn)某種不可歸責(zé)于當(dāng)事人原因的客觀變化，若仍然履行合同會(huì)給一方當(dāng)事人造成顯失公平的結(jié)果，法律允許當(dāng)事人變更或解除合同而免除違約責(zé)任的承擔(dān)。“對(duì)于這種因政策調(diào)整無(wú)法付齊首付的情況，我認(rèn)為應(yīng)按‘情勢(shì)變更’原則來(lái)對(duì)待。”律師認(rèn)為，因政策調(diào)整造成的房屋買(mǎi)賣糾紛是個(gè)新課題，由于目前并沒(méi)有相關(guān)的法條規(guī)定，具體能否適用“情勢(shì)變更”還需法院作出裁判。

對(duì)于如何解決湊不足首付而違約的問(wèn)題，律師建議開(kāi)發(fā)商可采取“墊付首付”的辦法，即開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人協(xié)商支付方式后，由開(kāi)發(fā)商墊付購(gòu)房人其余首付款的辦法。“對(duì)于有購(gòu)房意愿的人來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商此舉可充分打消他們的顧慮，也可避免類似的糾紛產(chǎn)生。”

類似的情況，也有律師提出了不同看法。有律師提出，政策調(diào)整導(dǎo)致違約，既不應(yīng)屬于“情勢(shì)變更”，也不算“不可抗力”。如果法院以這兩種理由判決解除雙方買(mǎi)賣合同，勢(shì)必導(dǎo)致一些看到房?jī)r(jià)下跌的買(mǎi)房人不誠(chéng)信，以此為借口達(dá)到變相毀約的目的。