近很多人關心小產權房的問題，在國內長期的住房體制改革過程中，由于各種原因，小產權房作為一種尷尬的存在一直廣泛游離于市場體系之外，形成龐大的住房黑市。

官方統計數據一直無法厘清國內小產權房的具體數目，但是似乎大家總能找到正在出售的小產權房。今天購房指南就以一例小產權房糾紛案為例，來給大家講講小產權房的問題，以及什么叫做小產權房購房合同以無效為原則以有效為例外。

案例回顧：小產權房兩次轉賣產權歸誰？

安某與王某系夫妻關系，二人于2001年12月5日，以4萬元的價格購買了一套房屋，該房屋土地系集體土地，安某與王某非該集體組織成員。該房屋購買后一直由夫妻倆的兒子小林居住使用。

2011年4月1日，小林經中間人崔某介紹與唐某簽訂《房產買賣合同》。唐某以22萬元全款購買該房屋，并于2011年4月搬入該房屋居住。

之后夫妻倆以對兒子小林將房屋賣給唐某不知情訴至法院要求確認房屋買賣合同無效。

該案的一、二審法院均以小林對房屋沒有合法處分權，唐某不屬于董家疃村集體組織成員購買農村集體土地之上的房屋違反法律規定為由確認了雙方之間房屋買賣協議無效。

之后安某與王某又起訴本案要求確認房屋權歸其擁有，并要求唐某返還房屋。

那房子到底歸誰了呢？

一審法院以安某與王某雖購買房屋屬實，但不屬于董家疃村集體組織成員，不享有房屋權利，對二人要求確認房屋歸其的請求未予支持。

以唐某與小林之間的房屋買賣合同被業已生效的民事判決確認無效，房屋系安某與王某出資購買，雖不享全部權利，但享有居住權益，唐某現居住在該房屋侵犯了二人的合法權益，判決唐某返還房屋。

唐某不服一審判決提起上訴。

二審法院以安某與王某不是董家疃村集體組織成員對該房屋沒有相關權利，二人購買房屋后沒有在此居住，將房屋的使用權讓渡給其兒子小林，小林長期在該房屋居住占有，唐某基于實際占有人小林的處分行為并支付合理價款對涉案房屋取得了占有權。

安某與王某要求唐某艷返還房屋于法無據，駁回了安某敏與王某鳳的訴訟請求。

對于這個判決，我們可以通過以下幾個方面來看：

一是集體土地上的房屋能不能買賣？

我國實行房地一體主義立法模式，對集體土地上的房屋買賣的法律和政策調整主要通過對土地的調整體現。集體建設用地上建造的房屋如果銷售給城鎮居民，則房屋占用范圍內的集體建設用地使用權也一并轉讓給了城鎮居民。雖然房屋相關權利人對自己的房屋擁有完全產權，但是出賣房屋就變相處分了集體建設用地使用權。

《城市房地產管理法》第31條規定，房地產轉讓、抵押時，房屋的相關權利和該房屋占有范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

《物權法》對此也作出了相同規定。

《土地管理法》第63條規定，農民集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。

由于集體建設用地使用權的轉讓受到限制，出賣房屋也就受到限制。根據規定，農村私有房屋買賣合同的效力應認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效。

另有規定，城鎮居民與農村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同無效，不支持城鎮居民要求在農村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。

但在對于1999年《土地管理法》修訂之前訂立并已履行完畢的合同而言，如符合當時的國家政策及有關法律規定的，不應以損害社會公共利益為由認定其無效。

集體土地上的房屋買賣包括農民自有房屋即農村宅基地房屋買賣、集體土地上作為商品房出售的小產權房買賣等。

二是本集體經濟組織以外人員都是指哪些？

本集體經濟組織以外人員分為其他集體經濟組織成員和城鎮居民兩種情況，這兩種情況雖買賣主體不同，但合同法律效力并無差異。

由于農村宅基地具有較強的福利和保障性質，且是本集體組織成員無償取得的，取得宅基地使用權的主體僅限于本集體經濟組織成員，否則將會擾亂現行的集體土地管理秩序和農村經濟管理體制。因此其他集體經濟組織成員購買農村宅基地和房屋的合同無效。

對于城鎮居民買賣建立于集體土地之上的宅基地使用權的問題，《物權法》沒有明確規定，因此應當適用國家有關政策的規定進行裁判。

國務院1999年5月6日發布的《關于加強土地管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定：“農村的住宅不得向城市居民出售”；

2004年12月24日國務院在《關于深化改革嚴格土地管理的規定》：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。

2011年11月10日，國土資源部、農村工作領導小組、財政部、農業部發布的《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》第10條規定：“對于借戶籍管理制度改革或擅自通過‘村改居’等方式非經法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發證。”

上述國家政策明確規定禁止城鎮居民在農村購買宅基地或地上建筑物，因此，應當認定城鎮居民和農村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同。

三是集體經濟組織以外人員購買集體土地房屋，在哪些情況下有效？

本集體經濟組織以外人員買賣集體土地上房屋的合同有效的例外情形。

一是出賣人將宅基地上所建房屋賣與其他集體經濟組織成員、城鎮居民前或同時，該房屋所占該宅基地因征收已轉為國有土地，原為農民身份的出賣人也轉為城鎮居民的，則宅基地性質已發生變化的，可以認定房屋買賣有效。

二是購買農村私有房屋后，如果所買的房屋已近有批準權的機關批準和當地的集體經濟組織同意，辦理了房屋和宅基地使用權產權變動手續，并取得合法權屬證書的，可以認定買賣房屋合同有效。因為相關機關已經對房屋和土地權屬的變更作出許可，亦應認定合同有效。

三是買受人雖系其他集體經濟組織成員、城鎮居民，但其配偶或子女為購買房屋所在地集體經濟組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，也為共同居住的，村集體經濟組織同意其買賣合同內容的，可以認定為家庭共同購買的，買賣房屋合同有效。此種情況下，可以視為同一集體經濟組織成員之間買賣的農村宅基地房屋，合同有效。

四是根據1986年《土地管理法》及1999年1月4日發布的《土地管理法實施條例》第27條的規定，回原籍鄉村遷入戶口的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回鄉定居的華僑、港澳同胞的，需要集體土地建住宅的，依照《土地管理法》規定的農民申請宅基地的程序辦理。該條雖被此后修訂的《土地管理實施條例》刪除。但根據“法不溯及既往”的原則，在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農村村民將房屋轉讓給回鄉遷入戶口的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳同胞的，應當認定房屋買賣合同有效。

五是對同一房屋經多次買賣、轉讓的效力，可以依據后一手的身份和交易情況，結合前述原則進行判斷認定。如果后一手的買賣人系本集體經濟組織成員的，視為宅基地并未流轉給本集體經濟組織以外的人，不違反法律、政策的禁止性規定，合同有效。

回到剛才的案例當中，案件當中的房產買賣有效嗎？

本案訴爭房屋系在集體土地上建造的房屋，安某與王某非該集體經濟組織成員,其雖出資從村委購買訴爭房屋，但因該房屋買賣合同違反法律和國家政策規定而無效。

唐某雖從合法占有人小林處購買訴爭房屋，但因唐某也非該集體經濟組織成員，其與小林之間的房屋買賣合同也無效。

在安某、王某及唐某均不是訴爭房屋相關權利人的情況下，唐某合法占有使用該訴爭房屋，安某、王某無權要求唐某返還訴爭房屋。安某、王某購買訴爭房屋后將該房屋的使用權讓渡給其兒子小林，二人可向其兒子主張權利。在小林向唐某主張返還訴爭房屋時，唐某可同時要求小林返還購房款及賠償相應損失。