1、突出墻面和在房屋內(nèi)的承重結(jié)構(gòu)柱的面積計算

在高層建筑中，因結(jié)構(gòu)需要，在下面幾層（商業(yè)區(qū)和區(qū)）可能有與墻體相連和屋內(nèi)獨立的承重結(jié)構(gòu)柱，其面積計入該柱平面位置所在的套內(nèi)建筑面積中（分零攤位除外），這意味著此面積還要去分攤其它的共有面積。

此種處理方法的弊端在于承重結(jié)構(gòu)柱是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)需要而設(shè)計，并不為某一戶專用，把其面積計入該戶套內(nèi)建筑面積不符合產(chǎn)權(quán)人的客觀利益。

《房產(chǎn)測量規(guī)范》明確規(guī)定有“套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成”，由此可見把承重結(jié)構(gòu)柱納入套內(nèi)面積是不符合國標精神的，而規(guī)范中并沒有明確承重結(jié)構(gòu)柱由哪些范圍來分攤，因而我們采取上述處理方法也是不得已而為之。建議：承重結(jié)構(gòu)柱的設(shè)立是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)考慮，應(yīng)由整棟房屋共同分攤。

2、關(guān)于自然層的認定

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定“樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算”，這就要求必須對自然層有明確的定義。《房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)》一書中對自然層作了如下定義：房屋自然層數(shù)是指房屋的樓板和地板結(jié)構(gòu)分層的層數(shù)，因此，復式（或躍層）結(jié)構(gòu)中上層應(yīng)算自然層數(shù)。由此引發(fā)了一些值得探討的問題：

（1）戶外樓梯、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井的面積會大幅度（甚至成倍）增加，勢必會加大復式房（或躍層）權(quán)利人的共有面積分攤量。而對于住宅來說，一戶房屋在梯道上只有一個入戶門、一個垃圾道開口，只因是復式（或躍層）就加算梯間、垃圾道等的面積有些欠妥。

（2）當一棟房屋中復式（或躍層）結(jié)構(gòu)與錯層同時出現(xiàn)時，外墻面積如何計算。如圖二中A部分為復式結(jié)構(gòu)而上下為錯層，顯然外墻是在復式結(jié)構(gòu)處算兩層其他部位算一層，如果復式與錯層情況復雜，則外墻面積計算的難度會大大增加，同時也不利于圖形和數(shù)據(jù)的計算機處理。這種情況我們在實際工作中已多次遇到，我們都沒有把復式結(jié)構(gòu)（躍層）的上部算作自然層，這樣相關(guān)矛盾也都迎刃而解了。

3、共有面積被分攤到不同功能區(qū)或樓層的計價差異問題
這是從房屋面積測算工作而引發(fā)的思考。隨著國家住宅商品化的深入和房地產(chǎn)市場的日益活躍，房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系越來越復雜，由傳統(tǒng)的單一產(chǎn)權(quán)向多元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化。因此共有面積計價與共有面積計算和分攤呈現(xiàn)出的矛盾越發(fā)突出：如地下室的銷售價格往往比地上部分低得多，當其為共有面積被分攤到不同功能區(qū)或樓層時，其價位也被確定為與該功能區(qū)或樓層的價位一致。若同時被攤位和住宅分攤，則會出現(xiàn)同為地下層共有面積而價位差異畸形的情況。顯然，這種計價方法對權(quán)利人利益是一種極大的侵害，但是又十分隱蔽。故特提出如何從面積計算的角度出發(fā)來解決這一矛盾與各位探討。

4、非住宅共有建筑面積的分攤方法

針對非住宅共有面積關(guān)系復雜、分攤方法不易把握，特提出“先整體后局部，分次計算”的方法。
從設(shè)計角度考慮，對非住宅而言，一般情況下其設(shè)計功能的小單位為層，因此，把分攤的小單位劃定為層是合理的。這樣，不管每層內(nèi)權(quán)利人是否確定，都能保持其前后分攤界定的一致性。

在以層為小單位進行分攤前，先以房屋劃分的功能區(qū)為單位對整棟公用的共有面積進行分攤，再以層為小單位進行對功能區(qū)內(nèi)共有面積的分攤，在這之后當出現(xiàn)因購房者的使用需求而修建割斷，形成樓層內(nèi)新的共有面積時，為能進一步明確各權(quán)利人應(yīng)分攤的面積，應(yīng)進行第三次分攤，即用割斷本層的套內(nèi)建筑面積去分攤因割斷產(chǎn)生的共有面積。若功能區(qū)內(nèi)各層結(jié)構(gòu)完全相同則可省去分層分攤的一步，這樣并不會影響計算的結(jié)果。用這種方法處理有兩個明顯的好處：

1、計算過程清晰明了，易于過程表達和判讀；

2、在遇到按權(quán)利人購買力分割銷售時，不會影響已發(fā)證房屋的權(quán)屬登記面積。

5、空走樓梯的面積計算

在一些綜合樓宇中，經(jīng)常會出現(xiàn)下面幾層（一般是非住宅）通往上部功能區(qū)（一般為住宅）的樓梯（含步行梯和電梯）連續(xù)空走的情況，即該樓梯在下面幾層不開門而直接通過。如果嚴格按照“誰使用，誰分攤”的原則進行分攤無疑無端加大上部功能區(qū)的共有面積。從使用功能來看，空走樓梯確定是只為上部功能區(qū)使用；而從設(shè)計角度看，它的出現(xiàn)是出于為上部功能區(qū)使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而專門設(shè)計的。因此我覺得樓梯空走部分由其經(jīng)過的功能區(qū)和其服務(wù)功能區(qū)共同分攤較為合理。

房屋面積計算是一項政策性極強的專業(yè)技術(shù)工作，房屋面積的準確與否涉及到千家萬戶的切身利益。因此，一個房產(chǎn)軟件開發(fā)公司，在軟件開發(fā)推廣與應(yīng)用房產(chǎn)軟件方面，有理由了解技術(shù)細則并以之指導工作，這是至關(guān)重要的。