南京市人民政府日前發布了《南京市房屋租賃管理辦法》，自2022年5月1日起施行，2004年舊版《辦法》同時廢止。
有下列情形之一的，屬于房屋租賃行為：
(一)房屋所有權人或者房屋使用權人將房屋交給他人經營，取得固定收益或者分成收入而不承擔經營風險的；
(二)將房屋分割提供給他人使用，收取租金的；
(三)以其他方式變相出租、轉租房屋的。
注意：哪些房屋不能出租
（一）無房屋權屬證書或者其他房屋權屬材料的；
（二）共有房屋未依法取得其他共有人同意的；
（三）依法被查封的；
（四）經鑒定屬于危險房屋不能繼續使用的；
（五）改變房屋用途，依法須經批準而未批準的；
（六）法律、法規禁止出租的其他情形。
注意！以下空間禁止出租
廚房、衛生間、陽臺、車庫和儲藏室等非居住用途的空間，不得出租用于居住。
房源發布
房源發布需注明房源位置、用途、面積、圖片、價格等真實有效信息。房產部門對房源權屬信息提供核驗服務。
關于網上發布,同一房源在同一互聯網平臺應當只發布一次，以不同渠道發布的房源信息應當一致。
注意!
已經成交或者撤銷委托的房源，應當在五個工作日內及時撤銷房源信息。
從事轉租經營的住房租賃企業發布房源信息時，應當同時發布住房租賃資金監管賬戶信息。
合同備案
房屋租賃當事人應當在簽訂房屋租賃合同后三十日內，向房屋所在地房產部門或者其委托的鎮人民政府、街道辦事處申請辦理房屋租賃登記備案，并提交下列材料：
(一)房屋權屬證書或者其他房屋權屬材料;
(二)房屋租賃合同;
(三)房屋租賃當事人身份證件等合法證明。
注意!
新版《辦法》增加了住房租賃企業和經紀機構辦理租賃登記備案的內容；
住房租賃企業出租住房，應辦理房屋租賃登記備案。經紀機構在合同訂立時可代為辦理。
服務監督
房產部門負責房屋租賃市場的日常監督管理。
公安機關負責房屋租賃活動中的治安管理，開展治安檢查，依法查處治安違法行為。
規劃和自然資源部門負責對違反城鄉規劃法律、法規建設的出租房屋出具規劃意見。
城市管理部門負責對違反城鄉規劃法律、法規建設的出租房屋依法進行查處。實行街鎮綜合執法體制改革的，按照有關規定執行。
市場監管部門負責依法辦理相關市場主體登記，查處住房租賃企業和房地產經紀機構發布虛假廣告、哄抬租金等違法行為。
地方金融監管部門負責溝通協調金融機構加強住房租賃消費貸款管理。
罰則
提交虛假備案
材料法律責任
房屋租賃當事人、住房租賃企業或者房地產經紀機構提交虛假住房租賃登記備案材料的，由房產部門責令限期改正；逾期未改正的，對個人處一百元以上五百元以下罰款，對單位處一萬元以上三萬元以下罰款。
資金監管賬戶
法律責任
從事轉租經營的住房租賃企業未設立住房租賃資金監管賬戶，或者未按照規定歸集、使用監管賬戶資金的，由房產部門責令限期改正；逾期未改正的，由房產部門予以通報批評，可處以三萬元以上十五萬元以下罰款。
互聯網平臺
經營者責任
互聯網平臺經營者未要求房源信息發布主體提供真實身份信息，或者對不提供真實身份信息的房源信息發布主體提供相關服務的，由網信部門按照網絡安全相關法律法規予以處罰。
規定四類管理對象，新增“住房租賃企業”章節
國家高度重視住房租賃工作，近年來作出了一系列決策部署，要求加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉住房制度，但2004年的《辦法》已施行近20年，無法滿足住房租賃市場發展現實需求。為規范房屋租賃市場的監督管理，保障房屋租賃當事人合法權益，促進行業健康發展，加快建立租購并舉住房制度，根據國家和省住房租賃試點工作要求及市政府2021年度政府規章立法計劃，結合南京實際，修訂形成新版《辦法》。
新版《辦法》的管理對象都有哪些？現代快報記者注意到，主要包括四類，分別是出租人和承租人、住房租賃企業、房地產經紀機構、互聯網平臺經營者。
新版《辦法》新增“住房租賃企業”章節，通過“經營規范”“住房租金貸款”“住房租賃資金監管”“禁止性規范”“主體登記”五項內容，對住房租賃企業及從業人員提出相關規定，規范市場秩序。《辦法》“住房租賃資金監管”部分，要求企業設立住房租賃資金監管賬戶，單次收取租金超過三個月的，或者單次收取押金超過一個月的，應當將收取的租金、押金納入住房租賃資金監管賬戶。
對于房地產經紀機構，新版《辦法》明確，房屋租賃當事人約定由房地產經紀機構代收代付租金的，應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉租金。要注意的是，不得未經當事人同意，以當事人名義簽訂房屋租賃合同、不得賺取租金差價。
對于互聯網平臺經營者，新版《辦法》明確提供房屋租賃信息發布服務的互聯網平臺經營者應當要求住房租賃企業、房地產經紀機構和發布十套(間)以上轉租房源信息的主體，提交真實的身份信息。屬于國家規定禁止發布房源信息的主體，不得發布房源信息。
六類房屋不能出租，車庫、儲藏室不得出租用于居住
哪些行為屬于房屋租賃行為？現代快報記者注意到，房屋所有權人或者房屋使用權人將房屋交給他人經營，取得固定收益或者分成收入而不承擔經營風險的；將房屋分割提供給他人使用，收取租金的；以其他方式變相出租、轉租房屋的屬于房屋租賃行為。提供按日或者按小時住宿服務的公寓房、日租房的監督管理活動，按照有關規定執行。
租客和房東也要多留心，有些房屋是不能出租的。
辦法第九條列出了六類房屋。（一）無房屋權屬證書或者其他房屋權屬材料的；（二）共有房屋未依法取得其他共有人同意的；（三）依法被查封的；（四）經鑒定屬于危險房屋不能繼續使用的；（五）改變房屋用途，依法須經批準而未批準的；（六）法律、法規禁止出租的其他情形。新版《辦法》還明確，廚房、衛生間、陽臺、車庫和儲藏室等非居住用途的空間，不得出租用于居住。
本市行政區域內國有土地上房屋租賃及其監督管理，適用本辦法。集體土地上依法建造房屋的租賃活動及其監督管理，可以參照本辦法執行。公共租賃住房等保障性住房、實行政府定價。公有房屋的租賃活動及其監督管理，按照有關規定執行。
房源發布應真實有效，不同渠道發布的房源信息一致
“租房族”最苦惱的事莫過于在網上經過層層篩選，終于找到一間心儀的房，但是去實地看房后發現，與發布的房源不一樣。
針對房源發布，新版《辦法》也作出明確規定。比如發布出租房屋的房源信息，應當注明房源位置、用途、面積、圖片、價格等真實有效信息。房產部門應當對房源權屬信息提供核驗服務。
住房租賃企業或者房地產經紀機構的同一房源在同一互聯網平臺應當只發布一次，以不同渠道發布的房源信息應當一致。
租賃房屋已經成交或者撤銷委托的，住房租賃企業或者房地產經紀機構應當在五個工作日內及時撤銷房源信息。
住房租賃企業出租住房，應辦理房屋租賃登記備案
在合同備案方面，新版《辦法》明確，房屋租賃當事人應當在簽訂房屋租賃合同后三十日內，向房屋所在地房產部門或者其委托的鎮人民政府、街道辦事處申請辦理房屋租賃登記備案，并提交下列材料：（一）房屋權屬證書或者其他房屋權屬材料；（二）房屋租賃合同；（三）房屋租賃當事人身份證件等合法證明。房屋租賃合同變更或者解除的，房屋租賃當事人應當在三十日內向原備案機關申請辦理房屋租賃登記備案變更或者注銷手續。
記者注意到，新版《辦法》增加了住房租賃企業和經紀機構辦理租賃登記備案的內容：住房租賃企業出租住房，應辦理房屋租賃登記備案。經紀機構在合同訂立時可代為辦理。
提交虛假住房租賃登記備案材料，最高可罰三萬元
房屋租賃當事人、住房租賃企業或者房地產經紀機構提交虛假住房租賃登記備案材料的，由房產部門責令限期改正；逾期未改正的，對個人處一百元以上五百元以下罰款，對單位處一萬元以上三萬元以下罰款。
從事轉租經營的住房租賃企業未設立住房租賃資金監管賬戶，或者未按照規定歸集、使用監管賬戶資金的，由房產部門責令限期改正；逾期未改正的，由房產部門予以通報批評，可處以三萬元以上十五萬元以下罰款。
互聯網平臺經營者未要求房源信息發布主體提供真實身份信息，或者對不提供真實身份信息的房源信息發布主體提供有關服務的，由網信部門按照網絡安全有關法律法規予以處罰。
