12月18日，上海崇明區印發《上海市崇明區農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》（簡稱《辦法》），自2024年1月15日起施行，至2024年12月31日止。
《辦法》提到，堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的底線。緊盯“三項負面清單”，不能通過農用地轉為新增建設用地入市，不能把宅基地納入入市范圍，符合入市條件的土地不能搞商品住宅開發。
原文如下：
上海市崇明區農村集體經營性建設用地入市管理辦法(試行)
第一章 總 則
第一條（目的與依據）
為全面貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律法規以及中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關于深化農村集體經營性建設用地入市試點工作的意見》（廳字〔2022〕34號）《自然資源部辦公廳關于印發〈深化農村集體經營性建設用地入市試點工作方案〉的通知》（自然資辦函〔2023〕364號）《上海市規劃和自然資源局關于印發〈上海市深化農村集體經營性建設用地入市試點工作方案〉的通知》（滬規劃資源鄉〔2023〕201號）和《上海市崇明區人民政府辦公室關于印發<本區農村集體經營性建設用地入市試點推進工作方案>的通知》（滬崇府辦發〔2023〕16號）的文件精神和有關決策部署，為加快推進鄉村振興戰略實施，以健全城鄉統一的建設用地市場為目標，以探索農村集體經營性建設用地市場交易規則和服務監管體系為導向，為了規范崇明區農村集體經營性建設用地入市工作，現制定本辦法。
第二條（定義）
本辦法所指的農村集體經營性建設用地，是指國土空間規劃確定為商業、辦公、工業等經營性用途（商品住宅除外），并經依法登記的集體經營性建設用地。
本辦法制定的目標是以同區域、同地、同價、同權、同責為導向宗旨，穩步加快健全城鎮和農村統一的建設用地規范市場，逐步建立完善的農村集體經營性建設用地入市制度流程。
第三條（適用范圍）
本辦法適用于試點期間崇明區行政區域內的農村集體經營性建設用地入市管理。
第四條(基本原則）
（一）堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的底線。緊盯“三項負面清單”，不能通過農用地轉為新增建設用地入市，不能把宅基地納入入市范圍，符合入市條件的土地不能搞商品住宅開發。
（二）堅持規劃引領和用途管制。按照國土空間總體規劃，以整體區域發展為目標，統籌空間布局，合理確定入市范圍、規劃布局、用地類型和產業業態，嚴格國土空間用途管制要求，嚴格按照規劃許可使用土地。
（三）堅持同地同價同權同責的管理制度，應在符合權屬清晰、規劃、用途管制以及依據城鄉建設用地基準地價前提下，推進農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同價同權同責，在城鄉統一的建設用地市場中交易。應遵循公開、公平、公正和誠信原則，實行有償、有期限、可入市的使用制度。
（四）堅持做好權益分配及保護機制，建立健全農村持續發展和農民持續增收機制，以及農民參與、共建共享的利益分配機制，處理好土地增值收益分配關系，充分發揮市場的決定性作用。
第五條（管理職責）
崇明區人民政府負責本行政區域內農村集體經營性建設用地入市區域統籌、綜合管理和監督工作。具體由區規劃資源局、區農業農村委負責牽頭落實解決。
崇明區人民政府成立農村集體經營性建設用地入市工作協調監管機構，負責協調解決在出讓前、出讓中、出讓后所碰到的相關問題，入市工作協調監管機構負責出讓后對地塊的全生命周期管理進行監管。
集體經濟組織在土地入市前應征詢區農村集體經營性建設用地入市工作協調監管機構成員部門意見，區發展改革委、區經委、區科委、區公安分局、區規劃資源局、區生態環境局、區建設管理委、區農業農村委、區水務局、區文化旅游局、區衛健委、區綠化市容局、區國動辦、區住房保障房屋管理局、區交通委等相關職能部門以及入市地塊所在(鄉）鎮人民政府應提出各項規劃條件、建設管理、功能業態管理、運營管理、環境保護、轉讓管理、違約責任管理等內容，作為入市條件納入入市方案、合同以及監管協議中。按照全生命周期管理的要求，切實履行“誰提出、誰負責、誰監管”的原則，對受讓人的合同履約情況進行要素評定，依法實施監管。
區規劃資源局負責制定入市年度計劃，規范入市程序，落實入市具體工作；區農業農村委做好農村集體經營性建設用地入市民主管理、入市增值收益分配指導和監管工作；區財政局負責土地增值收益調節金征收使用管理和抵押融資業務指導和監管工作；區稅務局做好稅收征繳業務指導和監管工作。
各（鄉）鎮人民政府應積極配合落實入市相關工作，并加強基礎民主管理和入市收益監管。
第二章 入市方式和程序
第六條（入市權利雙方）
農村集體經營性建設用地入市出讓人是入市地塊的所有權人，可由農村集體經濟組織代表農民集體負責入市工作，其中，屬于（鄉）鎮集體所有的，由（鄉）鎮集體經濟組織代表集體行使所有權，屬于村集體所有的，由村集體經濟組織代表集體行使所有權；分別屬于村內兩個及以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織代表集體行使所有權。集體經濟組織尚未依法取得法人資格的，可以通過授權或者委托其他具有法人資格的組織代理實施入市，并明確雙方權利義務關系。
境內外的自然人、法人和其它組織，除法律、法規另有規定外，均可依照本辦法的規定受讓農村集體經營性建設用地使用權，并進行土地開發、利用和經營。
第七條（入市類型）
經依法登記、權屬清晰且符合國土空間規劃為商業、辦公、工業等經營性用途（商品住宅除外），主要面向農村一二三產業發展，直接服務產地農產品加工、電子商務、倉儲保鮮冷鏈、鄉村旅游、創意研發辦公、康養、醫療衛生、文化教育、保障性租賃住房等功能用途項目。
第八條（入市條件）
農村集體經營性建設用地入市，應具備以下條件：
（一）農村集體經營性建設用地歸農民集體所有，并完成集體土地所有權登記，持有集體建設用地所有權證，土地權屬清晰、無爭議、未被司法機關行政機關等執行限制土地權利情況的；
（二）符合國土空間規劃和國土空間用途管制要求；
（三）符合國家、本市和本區產業準入、環保等必要政策；
（四）具備必要的通路、通水、通電基礎的開發建設條件，且需完成地上（構）建筑物補償、拆除及其產權注銷、土地平整等事項，交易雙方對前期開發建設條件另有約定的除外；
（五）法律法規規定的其他條件。
第九條（計劃管理）
區規劃資源局應整體統籌協調各鄉鎮入市管理工作，以尊重農民意愿為前提，根據經濟社會發展規劃、產業政策、國土空間規劃、土地利用年度計劃、土地市場狀況和所有權人意向申請，控制入市節奏，制定入市供應計劃。
第十條（入市決策程序）
農村集體經營性建設用地入市動議、入市方案、入市價格、授權委托、資金使用、收益分配等相關事項，應根據《上海市崇明區農村集體經營性建設用地入市民主管理實施意見（試行）》相關規定，經民主決策程序后形成書面決議。集體經濟組織應按照農村集體資產管理規定，將決議的事項、資金的使用、收益支出等情況信息及時向集體經濟組織成員公示。
第十一條（前期開發和準備）
入市的農村集體經營性建設用地可由集體土地所有權人自行或委托土地儲備機構實施前期開發，如涉及水系、公益林等情況，須依法取得并完成填堵河道、遷移林木的行政許可批復，方才達到土地供應條件。
達到土地供應條件后，入市主體應完成擬入市地塊的勘測定界并依法申請取得區規劃資源局核發的鄉村規劃土地意見書。入市主體可委托區規劃資源局組織完成對擬入市地塊的征詢工作，將征詢意見納入出讓方案中。
第十二條（入市方案）
農村集體經營性建設用地入市方案應包括地塊的界址、地塊的名稱、地塊面積、土地用途、規劃條件、交易方式、使用期限、入市價格、交易委托、收益分配、違約責任等以及各行業部門出具的產業準入、建設要求、生態環境保護和地下管線普查等方面內容。
入市方案應經集體經濟組織成員或成員代表會議同意并形成決議后，報區人民政府后組織實施。
第十三條（入市申請和入市研判）
入市主體應向區規劃資源局提交土地權屬證明、入市決議、入市方案、集體經營性建設用地使用權預合同、監管協議等相關材料并向區人民政府提出入市申請。區規劃資源局應會同區農業農村委等相關職能部門對入市前的民主決策程序、規劃條件、用途管制要求、產業準入要求、投資運營管理、生態環境保護、出讓前期成本與收益分配之間的平衡情況等其它入市基本條件提出修改意見。入市主體按照修改意見完善入市方案后，由區規劃資源部門向市土地交易市場提交，通過入市研判后發布入市公告。
第十四條（入市方式）
農村集體經營性建設用地入市，參照國有建設用地相關規定，合理確定集體經營性建設用地使用權的出讓（出租）方式、出讓（出租）年限和適用范圍等，供應方式一般采取招標、拍賣、掛牌等有償方式。對于商業辦公等鄉村產業融合項目，可探索“招標掛牌”復合方式出讓，對于重點扶持的鄉村工業、倉儲物流等產業類項目，可探索定向掛牌方式出讓。對于營利性教育科研、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業項目、保障性租賃住房等用地，可采取協議出讓方式供地。鼓勵農村集體經濟組織探索先租后讓、租讓結合、帶建筑出讓、彈性年期出讓等方式實施土地供應，也可結合農地流轉和集體經營性建設用地出讓等組合方式實施項目。農村集體經營性建設用地地下空間使用權出讓，參照《上海市地下建設用地使用權出讓規定》《上海市地下建筑面積分類及計算規則》等相關規定執行。
第十五條（出讓年限）
農村集體經營性建設用地出讓年限參照國家和本市的相關規定，出讓年限不得超過國有建設用地使用權的法定最高出讓年限。
第十六條（出讓合同和監管協議）
受讓人應按照成交確認書或中標通知書約定的時間簽訂出讓合同和監管協議。
出讓合同應由出讓人、受讓人共同簽訂，合同文本報區規劃資源局備案。
出讓監管協議應由出讓人、受讓人、區人民政府共同簽訂。
第十七條（土地開發、利用和經營的要求）
農村集體經營性建設用地應參照國有建設用地，加強土地利用要素全生命周期管理。
受讓人應按出讓合同的規劃用地性質、規劃要求、開發期限和條件等約定進行開發、利用和經營。
受讓人在出讓地塊上進行開發建設的，應按本市規劃管理、建筑管理、房地產管理以及交通、環保、衛生、環衛、消防等城鄉管理的有關規定辦理各項申請審批手續。
第十八條（違法查處）
受讓人不按照批準的用途和條件使用農村集體經營性建設用地的，應按照違法用地和違法建設的相關規定進行查處。
第三章 地價管理和收入分配
第十九條（地價管理）
農村集體建設用地使用權應與國有土地“同權、同價、同責”，入市主體可委托具有相應資質的專業評估機構對擬入市地塊進行市場評估，評估機構應參照本市城鄉建設用地基準地價標準進行公平、公正的評估。在此基礎上結合前期產生的補償成本、產業、經營性用地全要素管理的要求，綜合確定出讓起始價并經集體經濟組織成員或成員代表會議集體決策同意。
第二十條（土地增值收益分配）
農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金由區財政局負責征收使用管理，具體應充分考慮土地用途、土地等級、土地區域、交易方式等因素，具體按照《上海市崇明區農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理實施細則（試行）》規定確定調節金征收比例。
農村集體經濟組織應按照《上海市崇明區農村集體經營性建設用地入市集體收益分配管理規定》（試行）的規定，管理和使用入市集體收益。
第四章 土地使用權登記和抵押
第二十一條（土地使用權登記）
在簽訂出讓合同后，集體經營性建設用地使用權受讓人按出讓合同約定繳清全部出讓價款和相關稅費后，受讓人方可依照不動產登記條例的相關規定申請辦理集體經營性建設用地使用權登記。
第二十二條（土地使用權抵押）
以入市途徑依法取得的農村集體經營性建設用地使用權及其地上的建筑物、構筑物及其他附屬物可以設定抵押權。土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應簽訂抵押合同，設定抵押關系應依法辦理抵押登記。
農村集體建設用地抵押時所擔保的主債權僅限于開發建設該出讓地塊的貸款，且不得超過合同約定的土地出讓價款總額。以房屋在建工程、新建房屋連同土地抵押等情形，應當按照《上海市房地產抵押辦法》相關規定辦理。
可在出讓合同中約定，設定抵押關系和處理抵押物之前，應事先征詢出讓人意見，在同等條件下出讓人享有優先購買權。抵押權實現后，不得改變土地所有權性質和出讓合同約定的使用條件。
第五章 土地使用權轉讓、續期和收回
第二十三條（合同和監管協議約定）
出讓人和協調監管機構應在農村集體經營性建設用地出讓前明確物業持有和轉讓管理要求，并在出讓合同中約定，受讓人可依據相關法律法規和出讓合同約定轉讓農村集體經營性建設用地使用權，涉及下列情形的，出讓合同中應作如下約定：
（一）工業用地產業類項目和研發類總部產業項目類建設用地使用權不得整體或分割轉讓；建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構不得改變，確需改變，應事先經出讓人同意。
（二）營利性教育、醫療、養老等設施用地應由受讓人整體持有，不得分割轉讓；確需整體轉讓的，應事先經出讓人同意，或由出讓人按照出讓合同約定的價格和方式優先回購。
農村集體經營性建設用地使用權轉讓后，受讓人應按照原出讓合同中約定的權利和義務履行。
第二十四條（使用權到期續期）
農村集體經營性建設用地使用權出讓合同約定使用期限屆滿，受讓人要求繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年向出讓人提出申請續期。經出讓人同意繼續使用土地的，應重新簽訂出讓合同，支付土地出讓價款，并辦理集體建設用地使用權變更登記手續。
第二十五條（使用權收回）
受讓人依法取得的農村集體經營性建設用地使用權，未違反合同約定，在出讓合同約定的使用年限屆滿前，不得收回，法律法規另有規定的除外。
可在出讓合同中約定，出讓合同約定的使用年限屆滿，受讓人未申請續期的，或者申請續期但未獲批準的，土地使用權由集體經濟組織無償收回，其地上建筑物、構筑物和其他附著物按照出讓合同的約定處理。法律法規另有規定的，從其規定。
因公共利益需要，土地需征收為國有的，按民法典等法律法規終止合同；出讓人提前收回使用權，按合同約定終止合同，并給予適當補償。
第六章 附 則
第二十六條（本辦法期限）
本辦法自2024年1月15日起施行，至2024年12月31日止。執行期間，如遇國家和上海市新出臺規定與本辦法不一致的，按國家和上海新出臺規定執行。
