新房交付本是一件高興事，但是業主由于種種原因導致遲遲未收房。業主逾期不收房，期間的物業費該不該收，找誰收取？物業費糾紛事件不斷。到底，從開發商交房之日起至房屋買受人收房之日止，這一期間的物業費應當由誰承擔呢？

業主逾期收房 物業費怎么算？

根據《物業管理條例》第四十二條規定：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。從該條款來看，首先明確了合同約定的效力，同時補充了已竣工尚未交給物業買受人情形下，物業服務費用由建設單位交納的規則。該條款以“交給”作為分界嶺，然而“交給”一詞并不是一個法律用語，其準確的含義應當是“交付”。就該條款，各地紛紛通過規定的形式進行了補充和細化，以幾個城市為例：

《上海市住宅物業管理規定》第四十五條規定：前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

《杭州市物業管理條例》第三十八條規定：物業交付使用前，建設單位應當依照前期物業服務合同的約定向物業服務企業支付物業服務費；物業交付使用后，物業服務費由業主承擔。

《江蘇省物業管理條例》第三十四條規定：前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額承擔。

通過上述條款可以看到各地司法實踐中普遍認可了“交付”作為分界嶺這一方式，認定房屋是否“交付”順理成章便成了判斷物業費承擔主體的關鍵所在。“交付”標志到底是什么呢？從常理判斷，交鑰匙或者交房卡后，房屋買受人才能進入房間，因此，司法實踐中常常會采取“交鑰匙”作為一手房的交付標志。但是如果房屋買受人延期收房或者拒絕收取鑰匙，將會造成開發商的風險。因此，實踐中為規避上述問題的產生，開發商往往會在商品房預售合同中增加一條：逾期不辦理房屋驗收交接手續，經書面催告一次仍未來交驗的，催告書約定的驗收交接日之第二日起該房屋視為轉移，相關風險責任由買受人承擔。這一條款意味著，只要在庭審過程中提交了《商品房交付通知書》以及催告證明，即可向房屋買受人主張物業費。

商品房預售合同屬于開發商擬定并反復使用的格式合同，這種約定是否完全有效呢？其實，判斷該條款是否可以直接適用需要分成兩類情況進行討論：第一種情況是房屋買受人在沒有任何理由不收房的，這種情況下應當判定業主主觀上存在“惡意”，進而直接適用商品房預售合同的約定，該房屋視為轉移，并由買受人承擔物業費；第二種情況是房屋存在質量問題，那么就需要判定該房屋存在質量問題的嚴重程度，是否符合交付標準。如果房屋符合交付標準，例如已經取得《住宅交付使用許可證》，或者雖然存在質量問題但不影響實際居住使用的，仍然應當認定由買受人承擔物業費，反之，則應當由開發商承擔物業費。

在司法實踐中，物業公司打“交付”類官司常常受阻，法院認為房屋是否交付屬于商品房買賣合同糾紛，應當先由開發商同買受人打違約官司后，物業公司再行起訴。在這種情形下，我們建議在前期物業服務合同中對物業費起算點進行明確約定，即按照收房通知書約定的日期起算物業費，以便于法院在審理過程中可以直接援引相關條款，并將“交付”作為一種案件事實的認定，以減少不必要的麻煩和損失。此外，雖然我國不是判例法國家，但是各地中院判決也會對當地基層法院產生一定的影響，所以適當提供一份已經生效的判決給法官作為參考，也不失為一種好的方式。