很多人對小產權房不了解，誤以為小產權房就是指那些40年、50年產權，即產權不足70年的房屋。其實，這是誤解。小產權房和40年、50年產權的房屋，有著本質的區別。
通俗點的說法就是，由國家發產權證的房屋即為大產權房，不是由國家發產權證的房屋即為小產權房。我們所購買的普通商品房都屬于大產權房，其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。小產權房與大產權房（40年、50年產權）的區別：
一、產權上的區別
①小產權房的房產證由鄉鎮政府頒發，職工并沒有實際的產權；大產權房的房產證由國家頒發，被國家認可和接受。
②職工想要轉讓小產權房的話，必須在購買五年之后才能夠進行；業主可以自由出售或轉讓大產權房，沒有時間上的限制。
③小產權房的建設用地一般是歸鄉政府集體所有，并且這類房產只能由這個鄉的村民購買居住；大產權房的用地是由國家（也就是當地政府）劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。
④購買小產權房之后，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易；購買大產權房之后，購買者可以自由進行使用、出售或轉讓，不用補繳任何費用。
二、用途上的區別
1、一般小產權房分為這三類：
①占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發的違法建筑。
②在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。
③在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。
其具備70年產權房屋的居住用途，在戶型、使用功能方面并沒有什么太大的區別，只是在產權上有區別而已。
2、40年、50年產權的房屋
40年產權的房屋屬于商業、旅游、娛樂等用地，比如商鋪、大型商場、公寓樓就屬于40年產權。
50年產權的房屋屬于工業、科教文衛體、綜合類用地，比如我們看到的辦公樓、工廠等，就屬于50年產權。
40年、50年產權的房屋一般不適合居住，不通燃氣，且是商業用水和商業用電。現在一些人買40年產權的公寓居住，但其在舒適度上和普通住房還是有很大區別。
