近很多人關(guān)心小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，在國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期的住房體制改革過(guò)程中，由于各種原因，小產(chǎn)權(quán)房作為一種尷尬的存在一直廣泛游離于市場(chǎng)體系之外，形成龐大的住房黑市。

官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)一直無(wú)法厘清國(guó)內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房的具體數(shù)目，但是似乎大家總能找到正在出售的小產(chǎn)權(quán)房。今天購(gòu)房指南就以一例小產(chǎn)權(quán)房糾紛案為例，來(lái)給大家講講小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，以及什么叫做小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房合同以無(wú)效為原則以有效為例外。

案例回顧：小產(chǎn)權(quán)房?jī)纱无D(zhuǎn)賣產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)？

安某與王某系夫妻關(guān)系，二人于2001年12月5日，以4萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了一套房屋，該房屋土地系集體土地，安某與王某非該集體組織成員。該房屋購(gòu)買后一直由夫妻倆的兒子小林居住使用。

2011年4月1日，小林經(jīng)中間人崔某介紹與唐某簽訂《房產(chǎn)買賣合同》。唐某以22萬(wàn)元全款購(gòu)買該房屋，并于2011年4月搬入該房屋居住。

之后夫妻倆以對(duì)兒子小林將房屋賣給唐某不知情訴至法院要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。

該案的一、二審法院均以小林對(duì)房屋沒(méi)有合法處分權(quán)，唐某不屬于董家疃村集體組織成員購(gòu)買農(nóng)村集體土地之上的房屋違反法律規(guī)定為由確認(rèn)了雙方之間房屋買賣協(xié)議無(wú)效。

之后安某與王某又起訴本案要求確認(rèn)房屋權(quán)歸其擁有，并要求唐某返還房屋。

那房子到底歸誰(shuí)了呢？

一審法院以安某與王某雖購(gòu)買房屋屬實(shí)，但不屬于董家疃村集體組織成員，不享有房屋權(quán)利，對(duì)二人要求確認(rèn)房屋歸其的請(qǐng)求未予支持。

以唐某與小林之間的房屋買賣合同被業(yè)已生效的民事判決確認(rèn)無(wú)效，房屋系安某與王某出資購(gòu)買，雖不享全部權(quán)利，但享有居住權(quán)益，唐某現(xiàn)居住在該房屋侵犯了二人的合法權(quán)益，判決唐某返還房屋。

唐某不服一審判決提起上訴。

二審法院以安某與王某不是董家疃村集體組織成員對(duì)該房屋沒(méi)有相關(guān)權(quán)利，二人購(gòu)買房屋后沒(méi)有在此居住，將房屋的使用權(quán)讓渡給其兒子小林，小林長(zhǎng)期在該房屋居住占有，唐某基于實(shí)際占有人小林的處分行為并支付合理價(jià)款對(duì)涉案房屋取得了占有權(quán)。

安某與王某要求唐某艷返還房屋于法無(wú)據(jù)，駁回了安某敏與王某鳳的訴訟請(qǐng)求。

對(duì)于這個(gè)判決，我們可以通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)看：

一是集體土地上的房屋能不能買賣？

我國(guó)實(shí)行房地一體主義立法模式，對(duì)集體土地上的房屋買賣的法律和政策調(diào)整主要通過(guò)對(duì)土地的調(diào)整體現(xiàn)。集體建設(shè)用地上建造的房屋如果銷售給城鎮(zhèn)居民，則房屋占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓給了城鎮(zhèn)居民。雖然房屋相關(guān)權(quán)利人對(duì)自己的房屋擁有完全產(chǎn)權(quán)，但是出賣房屋就變相處分了集體建設(shè)用地使用權(quán)。

《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的相關(guān)權(quán)利和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

《物權(quán)法》對(duì)此也作出了相同規(guī)定。

《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

由于集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到限制，出賣房屋也就受到限制。根據(jù)規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定合同有效。

另有規(guī)定，城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同無(wú)效，不支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購(gòu)買宅基地或者房屋的訴訟請(qǐng)求。

但在對(duì)于1999年《土地管理法》修訂之前訂立并已履行完畢的合同而言，如符合當(dāng)時(shí)的國(guó)家政策及有關(guān)法律規(guī)定的，不應(yīng)以損害社會(huì)公共利益為由認(rèn)定其無(wú)效。

集體土地上的房屋買賣包括農(nóng)民自有房屋即農(nóng)村宅基地房屋買賣、集體土地上作為商品房出售的小產(chǎn)權(quán)房買賣等。

二是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員都是指哪些？

本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員分為其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員和城鎮(zhèn)居民兩種情況，這兩種情況雖買賣主體不同，但合同法律效力并無(wú)差異。

由于農(nóng)村宅基地具有較強(qiáng)的福利和保障性質(zhì)，且是本集體組織成員無(wú)償取得的，取得宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，否則將會(huì)擾亂現(xiàn)行的集體土地管理秩序和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理體制。因此其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買農(nóng)村宅基地和房屋的合同無(wú)效。

對(duì)于城鎮(zhèn)居民買賣建立于集體土地之上的宅基地使用權(quán)的問(wèn)題，《物權(quán)法》沒(méi)有明確規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)適用國(guó)家有關(guān)政策的規(guī)定進(jìn)行裁判。

國(guó)務(wù)院1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”；

2004年12月24日國(guó)務(wù)院在《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定》：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。

2011年11月10日，國(guó)土資源部、農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部發(fā)布的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》第10條規(guī)定：“對(duì)于借戶籍管理制度改革或擅自通過(guò)‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。”

上述國(guó)家政策明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地或地上建筑物，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無(wú)效合同。

三是集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員購(gòu)買集體土地房屋，在哪些情況下有效？

本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員買賣集體土地上房屋的合同有效的例外情形。

一是出賣人將宅基地上所建房屋賣與其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員、城鎮(zhèn)居民前或同時(shí)，該房屋所占該宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人也轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，則宅基地性質(zhì)已發(fā)生變化的，可以認(rèn)定房屋買賣有效。

二是購(gòu)買農(nóng)村私有房屋后，如果所買的房屋已近有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)和當(dāng)?shù)氐募w經(jīng)濟(jì)組織同意，辦理了房屋和宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)手續(xù)，并取得合法權(quán)屬證書的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。因?yàn)橄嚓P(guān)機(jī)關(guān)已經(jīng)對(duì)房屋和土地權(quán)屬的變更作出許可，亦應(yīng)認(rèn)定合同有效。

三是買受人雖系其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員、城鎮(zhèn)居民，但其配偶或子女為購(gòu)買房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且在購(gòu)買房屋時(shí)系家庭成員共同出資，也為共同居住的，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意其買賣合同內(nèi)容的，可以認(rèn)定為家庭共同購(gòu)買的，買賣房屋合同有效。此種情況下，可以視為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣的農(nóng)村宅基地房屋，合同有效。

四是根據(jù)1986年《土地管理法》及1999年1月4日發(fā)布的《土地管理法實(shí)施條例》第27條的規(guī)定，回原籍鄉(xiāng)村遷入戶口的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳同胞的，需要集體土地建住宅的，依照《土地管理法》規(guī)定的農(nóng)民申請(qǐng)宅基地的程序辦理。該條雖被此后修訂的《土地管理實(shí)施條例》刪除。但根據(jù)“法不溯及既往”的原則，在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)遷入戶口的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳同胞的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同有效。

五是對(duì)同一房屋經(jīng)多次買賣、轉(zhuǎn)讓的效力，可以依據(jù)后一手的身份和交易情況，結(jié)合前述原則進(jìn)行判斷認(rèn)定。如果后一手的買賣人系本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，視為宅基地并未流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，不違反法律、政策的禁止性規(guī)定，合同有效。

回到剛才的案例當(dāng)中，案件當(dāng)中的房產(chǎn)買賣有效嗎？

本案訴爭(zhēng)房屋系在集體土地上建造的房屋，安某與王某非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員,其雖出資從村委購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，但因該房屋買賣合同違反法律和國(guó)家政策規(guī)定而無(wú)效。

唐某雖從合法占有人小林處購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，但因唐某也非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其與小林之間的房屋買賣合同也無(wú)效。

在安某、王某及唐某均不是訴爭(zhēng)房屋相關(guān)權(quán)利人的情況下，唐某合法占有使用該訴爭(zhēng)房屋，安某、王某無(wú)權(quán)要求唐某返還訴爭(zhēng)房屋。安某、王某購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋后將該房屋的使用權(quán)讓渡給其兒子小林，二人可向其兒子主張權(quán)利。在小林向唐某主張返還訴爭(zhēng)房屋時(shí)，唐某可同時(shí)要求小林返還購(gòu)房款及賠償相應(yīng)損失。