大產(chǎn)權(quán)房是從開發(fā)商手中購買的已經(jīng)交納土地出讓金的房產(chǎn)，包括：商品房、公寓、二次交易并且已經(jīng)交納土地出讓金的已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房。由于大產(chǎn)權(quán)房允許上市交易，可以取得由不動產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證，購房者可以通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，并依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，也叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同也不會在國土房管局給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險

1、小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)得不到保障：小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)是得不到保障的。因為小產(chǎn)權(quán)房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會的《集體土地使用證》，即宅基地證。不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

2、小產(chǎn)權(quán)房無法進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款：由于小產(chǎn)權(quán)房是沒有備案的，沒有房產(chǎn)證，所以銀行是不會給小產(chǎn)權(quán)房發(fā)放貸款的。如果購房者要買小產(chǎn)權(quán)房就必須支付全款。不僅買房不能貸款，即便買完房，也不可拿房子做抵押到銀行進(jìn)行貸款。

3、小產(chǎn)權(quán)房可能會面臨被拆除的風(fēng)險：如果小產(chǎn)權(quán)房屬于違法用地、違法建設(shè)，一旦和國家的規(guī)劃相沖突，很有可能被拆除，購房者的利益很難得到保障。

4、小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量安全無法保證：另外，小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量安全是無法得到保證的。因為很多小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商為了賺錢會偷工減料，存在質(zhì)量安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。