若物業起訴的裁定在房產執行之前，但是房屋成交價不足以彌補物業費的欠款，或者物業只分配到了某一部分，原則上物業費不應當要求競拍人再次承擔。但是畢竟在物業管轄的小區居住，物業會采取相應的辦法收取這部分欠款。
若物業起訴的裁定在房產執行之后，那么法院拍賣執行的房產為凈值拍賣，則所有物業費由競拍成功者承擔。
物業的起訴時間，做出裁定的時間。這個時間問題主要牽涉到是否在房產已經在被法院執行之前，如果在法院執行之前，物業所上訴的法院就可以作為執行法院參與標的的債權分配。原則上，物業費的起訴也是屬于該套房產上面所屬的債權。這種情況，物業會參與債權分配則不再由競拍者承擔。
1、開發商延期交房可拒交物業費：
開發商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由開發商承擔。既然房屋已經交付，無論業主是否實際居住，有關的物業管理費也理應交納，因為無論業主是否實際居住，物業公司有許多物業服務均已提供。
2、在原業主欠費的情況下，新業主可拒交物業費：
根據《物業管理條例》的規定，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。所以說，業主與物業使用人對物業費是負有連帶責任的，如果原業主不繳納的話，物業使用人就需要繳納物業費。
3、驗房不合格可拒交物業費：
開發商在進行房屋交付時應向購房人提供房屋驗收合格的證明；所購商品房為住宅的，開發商還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，文件不齊全的情況下，業主可以拒收房屋，物業費用也不產生。
