在實行“就近招生”的北京，如果擁有一套在好讀書的房子，便意味著自家的孩子能進入一所好的讀書。正是由于這份教育附加值，教育地產成為炙手可熱的稀缺資源，即使標上“天價”，仍有大批父母趨之若鶩。

然而擁有教育地產就一定能順利進入嗎？現實當中，買了房卻無法讓孩子順利入學的例子并不少見。房屋買賣和戶口遷移關系復雜，若舊房主逾期未遷出戶口，那新房主便是“白忙活”一場。

故事：戶口簿上住著“釘子戶”

李珂（化名）夫婦倆一直希望把正在上幼兒園的兒子送進中關村的一所小學。打聽到規定必須在招生滿3年以上才行，李珂就早早地相中了該處房子。

2012年5月7日，李珂花了420萬買下中關村一小區內55平方米的房子，并與房主萬某約定了具體的付款和過戶時間等交易的細節。

為防萬一，雙方還簽訂了補充協議，其中協議寫明：“李珂購買萬林之房屋系為李珂之子辦理該房屋坐落的小區內中關村某小學（北京市重點小學）的學籍。根據當地教委及該小學的招生規定，辦理入學學籍，應當符合在內居住三年以上（含三年）的條件。為了使李珂之子具備上述條件，萬林應于2012年7月31日前辦理完畢房屋內所有戶口的遷出手續，否則萬林承擔根本違約責任。”

之后，李珂依約支付了全部的房款，萬某也依約將房屋過戶至李珂名下。本以為買了房，給孩子就是“板上釘釘”的事了，但直至2012年8月31日，萬某卻一直沒將戶口遷走。

李珂多次聯系萬某，敦促其遷出戶口，但對方以各種借口進行拖延。眼看兒子上學的事“要黃”，心急的李珂打算不要這套房，另外再尋一套教育地產，以達到兒子在入學前滿三年的條件，于是他起訴萬某要求解除購房合同。

萬某覺得自己簽的是“房屋買賣合同”，房款也收了、過戶也辦理了，不同意解除合同。終，法院以萬某逾期辦理戶口遷出的行為構成違約并已導致合同目的無法實現為由，判決解除萬某、李珂之間的房屋買賣合同。

現狀：教育地產遷戶糾紛

近年來，北京由于教育資源分配的不平衡等因素，使得教育地產交易價格明顯高于同區域內普通房產。以教育地產云集的海淀區為例，教育地產與非教育地產的成交價差為4601元/平方米。在西城區，一間面積僅有10平方米的胡同房，售價高達340萬元，貴的原因是北京好的小學之一實驗二小在附近。

北京市第一中級人民法院發布的一份調研報告顯示，從2007年至今，在二手房買賣過程中因戶口問題而產生的糾紛逐年遞增。“尤其是近些年，教育地產買賣中的戶口糾紛尤為突出，購買后不能落戶，會打亂孩子的入學計劃。”一中院民一庭法官張潔芳表示，這類官司多發生在優質教育資源集中的海淀、西城和東城三區。

“戶口遷不走有種種原因，有的是客觀因素導致戶口遷不走，新的戶口進不來，比如說賣房人還未購置新房，或新房的原房主仍未遷走。”張法官介紹，“還有些賣房人投機取巧，鉆國家政策的空子，故意拖延遷戶。”

這些官司打到法院，通常會判決雙方解除合同，或舊房主賠付違約金。但無論哪一種判決，家長購買教育地產的真正目的——讓孩子順利入學的目的都難以實現。

現實中，教育地產買賣雙方的交易目的非常明確，買方為孩子上好，賣方為獲得巨額利益。雙方因為心照不宣，往往忽略在購房過程中立下一些“規矩”。

張法官稱，有些合同中沒有對舊房主何時遷出戶口、如果不遷出將承擔怎樣的后果作出約定，這使得在未來戶籍和孩子上學問題上容易產生矛盾。

如果雙方沒有就何時遷戶達成協議，根據法律舊房主也要承擔“附隨義務”，即根據戶口上學的交易目的，舊房主須履行遷戶的義務。

“提醒那些希望通過買地產讓孩子上好的讀書地點，買房之前一定要考慮潛在的法律風險。”張法官稱。