很多小區(qū)都會配有地下車庫,當(dāng)然每戶業(yè)主只能擁有一個車庫,但是很多無車的業(yè)主也會購買地下車庫作為一種,進(jìn)行租售,那么,在購買地下車庫又會遇到哪些問題呢?以下文章希望能夠?qū)δ兴鶐椭?/p>

在小區(qū)里，有很多住戶都有自己的地下車庫，并且有些住戶雖然沒有車庫，但是也會購買車庫來出租或者出售，現(xiàn)在車庫的價格也在不斷地攀高。為此，業(yè)主也經(jīng)常會碰到關(guān)于車庫租售的問題。

(一)地下車庫的建筑面積未分?jǐn)偅?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="開發(fā)商是一個名詞，是某個項目的第一承擔(dān)人。包括很多種類：房地產(chǎn)開發(fā)商、軟件開發(fā)商、游戲開發(fā)商等某品牌的開發(fā)商，但無特殊說明一般指房地產(chǎn)開發(fā)商。">開發(fā)商單獨取得車庫產(chǎn)權(quán)。

在此情況下，關(guān)于開發(fā)商對地下車庫的處分問題，上海市房地局于今年初發(fā)布的《關(guān)于地下車庫預(yù)售申請及許可證發(fā)放等有關(guān)問題的操作口徑》一文作了明確規(guī)定：“商品房項目附屬的地下車庫應(yīng)優(yōu)先滿足本地塊范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人購買、租賃。取得預(yù)售許可證的地下車庫，在預(yù)售期間僅可預(yù)售給本地塊范圍內(nèi)的商品房預(yù)購人”。

由此可見，地下車庫只能預(yù)售給本地塊范圍內(nèi)的商品房預(yù)購人。對地下車庫的出售，則僅規(guī)定優(yōu)先滿足本地塊范圍內(nèi)的購買人，并未禁止出售給小區(qū)以外的購買人。似乎是在小區(qū)無人購買時，可以出售給小區(qū)以外的購買人。值得一提的是，在實踐操作中，房地產(chǎn)交易(登記處)對車庫產(chǎn)權(quán)不單獨發(fā)產(chǎn)權(quán)證，而是在房屋產(chǎn)權(quán)證上作相應(yīng)注記，所以小區(qū)外的業(yè)主購買車庫后，會陷入無法辦理甚至不予辦理車庫產(chǎn)權(quán)登記的窘境。基于此，筆者呼吁有關(guān)部門應(yīng)盡早出臺相應(yīng)規(guī)定解決這一問題，使車庫出售行為更規(guī)范，更具可操作性。

至于此種情形下，開發(fā)商是否可將車庫向社會開放經(jīng)營停車業(yè)務(wù)問題，從上述規(guī)定來看，似乎也未禁止。實踐中，小區(qū)業(yè)主均對發(fā)展商將車庫對外經(jīng)營持否定態(tài)度，因為擔(dān)心小區(qū)的安寧、安全會受到影響。筆者則認(rèn)為，既然開發(fā)商擁有車庫單獨產(chǎn)權(quán)，即可對車庫自由行使 、處分權(quán)，房屋可對外出租，地下車庫緣何不能對外開放呢?不過，確實存在一個物業(yè)公司如何管理的問題。

(二)地下車庫作為共有部位，建筑面積已進(jìn)行了分?jǐn)偂?/strong>

此種情況下，車庫歸該車庫所在的整幢房屋的全體業(yè)主共有。因此，開發(fā)商顯然無權(quán)向任何人(包括本小區(qū)內(nèi)業(yè)主與小區(qū)外的其他人)出售車位，但物業(yè)公司可以就地下車庫的車位提供停車服務(wù)。至于是否可向社會開放，筆者認(rèn)為在小區(qū)業(yè)委會成立前(前期物業(yè)管理階段)，首先應(yīng)滿足本小區(qū)業(yè)主的停車需求。在此前提下，本著充分利用資源的原則，緩解社會停車難應(yīng)是值得提倡的。在業(yè)委會成立后，應(yīng)由業(yè)委會按法定程序作出相關(guān)決定。無論是業(yè)委會成立前，還是后，停車費收入在扣除必要的車庫管理成本后應(yīng)納入維修基金中，并專款專用。

(三)地下車庫屬“人防工程”

如地下車庫屬“人防工程”，則開發(fā)商不得出售車庫的產(chǎn)權(quán)。根據(jù)“平戰(zhàn)結(jié)合”的原則，在和平時期，開發(fā)商可出租車位提供停車服務(wù)。同時根據(jù)“誰、誰 ”原則，此種情形下的停車費收入應(yīng)歸人，即開發(fā)商。