《白皮書》中的“城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力評價模型”包括2大維度、12個方面、近50項具體指標(biāo)。市場容量和增值潛能是研判城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力的兩大維度，其中市場容量涉及人口基礎(chǔ)、經(jīng)濟實力、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、交通配套等八個方面，增值潛能涵蓋供求關(guān)系、房價支撐、市場熱度、需求滿足等四個方面。

“在這些因素中，人口因子是決定房地產(chǎn)市場容量和增值潛能的關(guān)鍵因素，人口聚集是城市競爭力的直接體現(xiàn)，城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、收入、交通等因素都將通過影響人口流向，進而對房地產(chǎn)市場容量產(chǎn)生影響，此外，人口基礎(chǔ)也通過需求端間接影響市場增值潛能。”黃瑜表示，區(qū)域的人口、產(chǎn)業(yè)、交通相互作用共同決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力。

在政策引導(dǎo)下，城市群和都市圈的經(jīng)濟和人口承載能力將進一步增強，未來京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群及都市圈，房地產(chǎn)市場發(fā)展優(yōu)勢將更加凸顯。

針對不同城市，黃瑜表示，“一線銷售存量房市場相對較大，新房市場成交量相對有限。2021年下半年全國市場調(diào)整壓力增加，一線城市市場韌性較強，供應(yīng)端改善下成交規(guī)模保持高位，一線銷售占比有望保持穩(wěn)定。”

而二線城市新房市場規(guī)模較大，杭州、南京、成都、西安等城市近些年人口增長迅速，住房需求增加，新房市場空間較大，這部分城市隨著新房供應(yīng)量的不斷增加，短期市場規(guī)模仍有一定支撐；另有部分城市市場處于調(diào)整通道，如部分東北、西南地區(qū)城市，短期市場規(guī)模或?qū)⒗^續(xù)縮量，但中長期來看，二線城市作為全省或區(qū)域的中心城市，未來市場仍有釋放機會。綜合來看，二線城市市場份額仍有望穩(wěn)中有增。

針對三四線城市，黃瑜認為“市場分化將加劇”，部分經(jīng)濟基礎(chǔ)較弱的三四線城市人口持續(xù)凈流出，城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展在一定程度上有所放緩，新房市場規(guī)模縮小或?qū)⒀永m(xù)。熱點城市群內(nèi)部部分三四線城市經(jīng)濟基礎(chǔ)相對較好，疊加城市群區(qū)域規(guī)劃不斷落實，城市發(fā)展或?qū)⒂兴涌欤康禺a(chǎn)開發(fā)投資潛力亦有所提升。整體來看，三四線城市的市場份額或穩(wěn)中略降。