《白皮書》中的“城市房地產開發投資吸引力評價模型”包括2大維度、12個方面、近50項具體指標。市場容量和增值潛能是研判城市房地產開發投資吸引力的兩大維度，其中市場容量涉及人口基礎、經濟實力、產業創新、交通配套等八個方面，增值潛能涵蓋供求關系、房價支撐、市場熱度、需求滿足等四個方面。
“在這些因素中，人口因子是決定房地產市場容量和增值潛能的關鍵因素，人口聚集是城市競爭力的直接體現，城市經濟、產業、收入、交通等因素都將通過影響人口流向，進而對房地產市場容量產生影響，此外，人口基礎也通過需求端間接影響市場增值潛能。”黃瑜表示，區域的人口、產業、交通相互作用共同決定了房地產開發投資吸引力。
在政策引導下，城市群和都市圈的經濟和人口承載能力將進一步增強，未來京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群及都市圈，房地產市場發展優勢將更加凸顯。
針對不同城市，黃瑜表示，“一線銷售存量房市場相對較大，新房市場成交量相對有限。2021年下半年全國市場調整壓力增加，一線城市市場韌性較強，供應端改善下成交規模保持高位，一線銷售占比有望保持穩定。”
而二線城市新房市場規模較大，杭州、南京、成都、西安等城市近些年人口增長迅速，住房需求增加，新房市場空間較大，這部分城市隨著新房供應量的不斷增加，短期市場規模仍有一定支撐；另有部分城市市場處于調整通道，如部分東北、西南地區城市，短期市場規模或將繼續縮量，但中長期來看，二線城市作為全省或區域的中心城市，未來市場仍有釋放機會。綜合來看，二線城市市場份額仍有望穩中有增。
針對三四線城市，黃瑜認為“市場分化將加劇”，部分經濟基礎較弱的三四線城市人口持續凈流出，城市產業經濟發展在一定程度上有所放緩，新房市場規模縮小或將延續。熱點城市群內部部分三四線城市經濟基礎相對較好，疊加城市群區域規劃不斷落實，城市發展或將有所加快，房地產開發投資潛力亦有所提升。整體來看，三四線城市的市場份額或穩中略降。
