認購書發生在購房合同簽定之前，僅對即將簽定的商品房銷、預售合同基本內容的初步確認，其內容一般為房屋的坐落位置、單價和總價等。通過認購書的簽署，購房者認可房屋位置及價格并承諾于限定期限內購買，而開發商則保證為購房者保留特定的房屋。從認購書內容和功能上看，認購書符合民法理論中預約合同的特征，本質上仍為一種合同。
按照民法理論，合同分預約和本約。預約，是指當事人之間約定將來訂立一定合同的合同。將來應當訂立的合同，稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預約”。在預約中，本合同在預約成立時尚未成立，預約合同的成立和生效，僅使當事人負有將來按預約規定的條件訂立合同的義務，而不負履行將來要訂立的合同中的義務。
但實際操作中因認購書具體內容不同應作出不同定性：
1、認購書約定模糊，權利義務不明確，則應將其定性為意向書，違反意向書商定事宜應承擔締約責任；
2、認購書對即將簽定購房合同等事宜作出了明確約定，應視為購房合同的預約合同，違反認購書約定者應承擔的是違約責任；
3、認購書就購房事宜作出了較為全面的約定，則應認定為購房合同草簽形式，其實質為購房合同。
購房認購書的法律效力是什么？
無論認購書是預約合同、還是意向書或者是購房合同，均應具有法律效力，違反認購書約定內容都有可能產生相應民事責任。當然，認購書作為一種民事行為，其合法有效的前提是不得違反強行法規定。根據《商品房銷售管理辦法》第六條規定：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發商盡管未正式簽署商品房預售合同，但認購書的簽署也是一種預售行為，簽署認購書時也應取得預售許可證，否則認購書無效；如在起訴前開發商取得認購證書，依照《高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，可以認定認購書有效。
